동일세대원이 아닌 자와 주택을 공동명의로 취득한 후 임대차계약기간 중 공유자의 지분을 추가 매수하여 단독명의가 된 경우 직전임대차계약 해당 여부

1. 사실관계

○ 2020.05.18. 갑(甲) 은 동일세대원이 아닌 을(乙)과 공동명의로 주택 취득(1/2)

○ 2021.07. 임차인 병(丙)과 임대차 계약 체결

○ 2023.01. 乙 지분(1/2) 취득 예정

2. 질의내용

○ 동일세대원이 아닌 자와 주택을 공동명의로 취득하여 임대차계약을 체결하고 해당 임대기간이 개시된 후 공유자의 지분을 추가 매수하여 단독명의가 된 경우, 공동명의일 때 체결한 임대차계약을 「소득세법 시행령」제155조의3 상생임대주택 특례의 “직전임대차계약”으로 볼 수 있는지

3. 관련법령 및 관련사례

□ 소득세법 시행령 제155조의3

① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택 "이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항 제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다 <개정 2022.8.2, 2023.2.28>

1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약 "이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것

2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다 .

③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. <개정 2022.8.2, 2023.2.28>

④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설 2023.2.28>

⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도 소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생 임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차 계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항 에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다. <개정 2022.8.2., 2023.2.28>

갑의 당초지분 1/2에 대한 임대기간

갑 1/2

갑 1/2

갑 1/1

갑 1/1

을 1/2

을 1/2

‘20.5.18.

A주택 취득

‘21.07월

임대차계약

‘23.01월

을 지분 취득

‘23.07월

임대차계약 갱신

갑이 취득한 을 지분에 대한 임대기간

갑 1/2

갑 1/2

갑 1/1

갑 1/1

을 1/2

을 1/2

‘20.5.18.

A주택 취득

‘21.07월

임대차계약

‘23.01월

을 지분 취득

‘23.07월

임대차계약 갱신

소득세법시행령 제155조의3