장기임대주택의 1세대3주택 중과배제 요건

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 소득세법 시행령 제167조의3 에 의해 국민주택 규모 이하의 주택 5채를 매입하여 사업자등록과 임대사업등록하고 임대개시

- 7년째 되는 해 한 채가 재건축되어 국민주택규모 초과

○ 질의내용

질의1. 나머지 4채 주택을 최초 임대개시부터 10년 임대 후 매각할 때 양도세 과세는?

(갑설) 3주택 이상이므로 60% 세율 중과

(을설) 10년 임대기간 충족했으므로 일반세율 과세

질의2. 국민주택 규모 이하의 주택을 추가 매입한 경우 양도세 과세는?

(갑설) 최초 임대개시일부터 10년 경과 후 나머지 4채 중 1채 매각시 일반세율 과세

(을설) 국민주택 규모 이하 주택 매입시점부터 10년 경과 후 나머지 4채 중 1채 매각시 일반세율 과세

(병설) 최초 임대개시일부터 재건축 관리처분계획인가일까지의 기간과 추가 매입시점부터 1채 매각시까지 기간을 합산하여 10년 이상인 경우 일반세율 과세

2. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙, 예규)

○ 소득세법 시행령 제167조 의3

① 법 제104조제1항제2호의3의 규정에서 "대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이라 함은 국내에 주택을 3개 이상 (제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. <개정 2008.2.29>

1. 생략

2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.

가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

나.~다. 생략

3.~10. 생략

② 생략

③ 제1항제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조 의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. <개정 2005.2.19>

④~⑧ 생략

○ 조세특례제한법 제97조

④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제97조

⑤법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간 (이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다) 의 계산은 다음 각호에 의한다. <개정 2008.2.29>

1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

2. 삭제 <2001.12.31>

3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것

3의2. 삭제 <2001.12.31>

4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것

5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것

○ 재산세과-1496, 2008.7.3.

「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항 제2호 가목의 규정에 따라 10년 이상 임대한 장기임대주택에 해당하는지를 판정함에 있어 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 않음.

조세특례제한법 시행령 제97조 · 소득세법시행령 제167조 · 조세특례제한법 제97조 · 종합부동산세법 시행령 제3조 · 소득세법 제104조