상속재산 평가방법

서일46014-11868 (2003. 12. 23.)

종류: 예규
안건번호: 서일46014-11868
회신일: 2003. 12. 23.
소관: 국세청

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건물소유자가 토지소유자로부터 토지를 임차하여 제3자에게 재임대한 경우, 토지·건물가액은 건물소유자가 제3자로부터 받은 임대보증금 등의 환산가액으로 평가하고, 토지와 건물의 구분은 각각의 기준시가로 안분계산한다. ‍‌‌‌‌‌다만 안분한 토지 평가액이 토지소유자에게 지급한 임차보증금보다 적으면 토지는 그 임차보증금으로 평가한다. ‍‌‌‌‌‌‌‌‌‌‍‌‌‌‌‌‌‌‌남의 땅에 지은 건물을 재임대한 부동산의 상속 평가에서, 사실상 임대차계약이 체결된 재산은 상속세 및 증여세법 제61조 제7항·같은 법 시행령 제50조 제7항에 따라 1년간 임대료를 당시 재정경제부령이 정한 율(18%)로 나눈 금액에 임대보증금을 합한 임대보증금 환산가액과 기준시가 평가액 중 큰 금액으로 한다.

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【요지】

건물소유자가 토지소유자로부터 토지를 임차하여 제3자에게 임대한 경우 건물소유자가 제3자로부터 받은 임대보증금 등의 환산가액에 의하여 토지・건물가액을 평가하는 것이고, 토지와 건물가액의 구분은 토지・건물에 대한 기준시가로 안분계산함

【전문】

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

O 상속세법및 증여세법 제61조

【부동산 등의 평가】

⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등 을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6 항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998. 12. 28 신설)

O 상속세및증여세법시행령 제50조

【부동산의 평가】

⑦ 법 제61조 제7항에서 󰡒대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액󰡓이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다. (1998. 12. 31 신설)

O 상속세및증여세법기본통칙 61-50…5

【사실상 임대차계약이 체결된 재산의 평가방법 3. 토지 또는 건물을 임차하여 제3자에게 임대한 경우 (2000. 10. 12 신설) 가. 건물소유자가 토지소유자로부터 토지를 임차하여 제3자에게 임대한 경우 건물소유자가 제3자로부터 받은 임대보증금등의 환산가액에 의하여 토지․건물가액을 평가하고, 토지와 건물가액의 구분은 토지․건물에 대한 기준시가로 안분계산 한다. 이 경우 그 안분계산한 토지의 평가액이 토지소유자에게 지급한 임차보증금보다 적은 경우에는 토지의 임차보증금에 의한다. (2000. 10. 12 신설) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) O 서일46014-10207,2002.02.22 상속개시일 현재 시가를 산정하기 어려운 토지와 건물에 대하여 사실상 임대차계약이 체결되어 있는 경우에 당해 토지와 건물의 가액은 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 내지 제7항의 규정에 의하여 토지의 개별공시지가 및 건물의 기준시가(이하 󰡒기준시가󰡓라 함)와 1년간 임대료를 같은법시행규칙 제15조의 2에서 정한 율(18％)로 나눈 금액에 임대보증금을 합계한 금액(토지와 건물의 기준시가로 안분한 금액을 말하며, 이하 󰡒임대보증금 환산가액󰡓이라 함)을 토지와 건물별로 비교하여 큰 금액으로 평가하는 것임. 이 때 공동소유하는 토지와 건물에 대해 1인만이 임대차계약의 당사자가 됨으로써 그가 반환해야 할 임대보증금이 그의 지분에 대한 상기 토지․건물의 평가액보다 큰 경우에는 같은법 제66조 제3호의 규정에 의하여 당해 임대보증금으로 평가하는 것으로서, 구체적인 사항은 상속세 및 증여세법 기본통칙(14-0…3과 61-50…5)을 참조하기 바람 【관련법령】

상속세및증여세법 제60조 · 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 · 상속세및증여세법 제61조

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