분양권 매매계약서가 실구입가를 증빙하는 서류에 해당하는지 여부

1. 질의내용 요약

본인은 2003년 5월에 신축빌라(동호인 주택)를 분양권 소유자로부터 분양가보다 더 많은 금액을 지불ㆍ구입하기로 하고 매매계약을 체결하였으며, 계약금과 중도금을 지불한 후 잔금을 남겨놓고 있음.

토지등기는 이미 저에게 넘어 왔고 건물은 준공후에 등기할 예정임.

추후 상기 빌라를 매도하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고자 할 경우

1. 중개업소에서 작성한 실거래가가 기입된 “분양권 매매계약서”(검인계약서가 아님)가 본인의 양도세 산정시 실구입가를 증빙하는 서류에 해당할 수 있는지 여부

2. 상기의 “분양권 매매계약서”가 증빙서류가 되지 않는 경우 실거래가를 증명하는 방법은

3. 상기의 “분양권 매매계약서” 작성시 매도자의 인감도장 대신 지장을 날인한 경우 인감과 같은 효력이 발생하는지 여부

4. 분실등을 대비 상기의 “분양권 매매계약서”를 공증하는 경우 공증이 “분양권 매매계약서”와 같은 효력이 발생하는지, 공증시 입회인이 필요한지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 제96조

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액 (이하 “실지거래가액” 이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002. 12. 18 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2000. 12. 29 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002. 12. 18 신설)

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002. 12. 18 개정)

○ 소득세법시행령 제162조 의 2

① 삭 제 (2000. 12. 29)

② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우 는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다. (1999. 12. 31 신설)

1. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우 (1999. 12. 31 신설)

2. 부동산중개업법에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우 (1999. 12. 31 신설)

3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우 (1999. 12. 31 신설)

4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우

5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우설)

② ~ ④ 생 략

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우” 라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-1352,1995.06.05

″실지거래가액″이라 함은 양도자와 양수자가 양도ㆍ양수한 자산이 실지로 거래된 가액을 말하는 것이므로 귀문의 경우 취득시 실지거래가액을 주장할 수 있는 매매계약서 등이 있는 경우에는 이에 근거하여 실지거래가액으로 신고 할 수 있는 것이며, 이 경우 양도자가 제출한 매매계약서 등에 의한 실지거래가액이 사실인지의 여부는 소관세무서장이 조사하여 판단할 사항인 것임.

○ 재산01254-3618, 1986.12.10

실지거래가액에 의한 양도차익 산정시 적용할 실지거래가액이라 함은 거래당사자간의 계약에 따라 당사자간에 거래된 실지거래가액을 의미하는 것임.

소득세법 제96조 · 소득세법시행령 제162조의2