합산배제 받은 매입임대주택 양도시 적용할 임대기간 등 요건

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 1985.00 주택 임대개시

- 2006.07 시․군․구청 임대사업자 등록(5호)

- 2007.05 세무서 (주택)임대사업자 등록

- 2011.00 임대주택(5호) 중 1호를 양도(양도후 4호 보유)

관할 세무서 종부세 추징(주택 양도, 합산배제 사후관리)

- 2014.08 임대주택 4호 중 1호 양도할 예정

1985년

2006.7.18

2007.5.10

2011년

주택임대개시

지자체

사업자등록

(5호)

세무서

사업자등록

임대주택

1호 양도

○ 질의 내용

현재 임대주택을 4호 보유하고 있고 임대사업자등록 7년째일 경우, 보유 임대주택 중 한 채를 양도하면 종전 규정에 의하여 종부세 유예받은 것을 다시 추징하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 종합부동산세법 시행령 제3조 ①

① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 「임대 주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호 및 제6호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다 (중략)

2. 「임대 주택법」 제2조제3호 에 따른 매입임대주택(이하 이 조에서 " 매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 (2011.10.14 개정)

가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것(2013.3.22 개정)

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2011.3.31 개정)

○ 종합부동산세법 시행령 부칙 <제22813호, 2011.3.31>

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 후 최초로 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.

제3조(합산배제 임대주택의 임대기간에 관한 경과조치)

① 이 영 시행 전에 종전의 제3조제1항제2호ㆍ제7호, 같은 조 제5항 및 같은 조 제7항제1호ㆍ제5호(이하 "종전의 규정"이라 한다)에 따라 임대기간 요건을 제외한 다른 요건(이하 "임대기간 외의 요건"이라 한다)을 모두 충족한 주택의 경우에는 제3조제1항제2호ㆍ제7호, 같은 조 제5항 및 같은 조 제7항제1호ㆍ제5호의 개정규정(이하 "개정규정"이라 한다)에도 불구하고 종전의 규정에 따른 임대기간 요건을 충족하는 날과 개정규정에 따른 임대기간(이 영 시행일 이후 최초로 임대한 날부터 계산한다) 요건을 충족한 날 중 빠른 날에 임대기간 요건을 충족한 것으로 본다.

② 이 영 시행 전에 종전의 규정에 따른 임대기간 외의 요건을 충족하지 못한 주택의 경우에는 이 영 시행일 이후 개정규정에 따른 임대기간 외의 요건을 모두 충족한 후 최초로 임대한 날부터 주택의 임대기간을 계산한다.

○ 종합부동산세법 시행령 제10조

① 법 제17조제5항에 따라 추징하여야 하는 경감받은 세액은 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 뺀 금액으로 한다. <개정 2011.12.8>

1. 합산배제 임대주택 또는 가정어린이집용 주택(이하 "합산배제 임대주택등"이라 한다)으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택으로 보고 계산한 세액

2. 합산배제 임대주택등으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상에서 제외되는 주택으로 보고 계산한 세액

○ (구,2005.12.31) 종합부동산세법 시행령 제3조 ①

2. 「임대 주택법」 제2조 제3호의 규정에 의한 매입임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우 그 주택

가. 「주택법」 제2조 제3호의 규정에 의한 국민주택(이하 "국민주택"이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의 한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것

나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (중략)

②제1항제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택의 수(수)는 같은 특별시·광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다.

구분

임대주택 수

전용면적

공시가격

임대기간

’05.5.31

동일 시․도 소재 5 호 이상

국민주택규모 이하

3억원 이하

10년 이상

’11.3.31

개정

수도권 3 호 이상

149㎡ 이하

6억원 이하

5년 이상

비수도권 1 호 이상

3억원 이하

’11.10.14

개정

수도권 1 호 이상

149㎡ 이하

6억원 이하

5년 이상

비수도권 1 호 이상

3억원 이하

＊수도권 소재 매입임대주택 요건이 ’05.5.31. 5호 이상에서 ’11.3.31. 3호 이상, 임대의무기간을 5년으로 단축, ’11.10.14. 호수요건을 1호 이상으로 개정

참고

관련사례

○ 종합부동산세과-19, 2011.07.21

종합부동산세를 합산배제하는 매입임대주택의 요건이 수도권은 주택공시가격 6억원 이하이고 전용면적 149㎡ 이하인 3호 이상의 주택을 5년 이상 임대하는 것으로, 비수도권은 주택공시가격 3억원 이하이고 전용면적 149㎡ 이하인 주택을 5년 이상 임대하는 것으로 개정(’11.3.31)됨

다만 개정 전의 규정에 따라 임대기간 외의 요건(주택공시가격, 전용면적, 임대 주택수)을 충족한 매입임대주택에 대하여는 종전 규정에 따른 임대기간 7년(서울시 10년)과 개정일부터 임대기간 5년 중 빠른 날에 임대기간 요건을 충족하는 것으로 봄

따라서 합산배제하는 매입임대주택 중 일부를 임대의무기간을 충족하기 전에 매각하는 경우 매각한 주택뿐만아니라 주택매각으로 인해 임대주택수 요건을 충족하지 못하는 나머지 주택에 대하여도 종합부동산세가 추징되는 것임

○ 종합부동산세과-102, 2009.06.15

종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호 의 규정에 따른 매입임대주택으로서 합산배제 적용을 받아왔던 임대주택을 10년 이상 임대하도록 한 요건을 채우지 못하고 양도하는 경우에는 경감 받은 종합부동산세를 추징하는 것임

○ 종합부동산세과-1537, 2008.11.12

종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 의 규정에 의하여 합산배제되는 기존임대주택으로 적용받아왔던 주택 중 1호가 재개발 또는 재건축사업으로 멸실되어 법정의무임대기간(5년)을 충족하지 못하게 될 경우 당해 멸실된 주택 및 멸실된 주택으로 인해 보유요건(임대호수)을 충족하지 못한 나머지 주택에 대하여 각각 종합부동산세가 추징되는 것임

종합부동산세법 시행령 제10조 · 종합부동산세법 시행령 제3조 · 종합부동산세법 시행규칙 제4조 · 종합부동산세법 제8조 · 소득세법 제168조 · 법인세법 제111조