임차인의 사정으로 의무임대기간을 충족하지 못하여 새로운 임차인과 종전의 임대차계약과 동일한 계약을 체결하는 경우, 소득령§155의3 적용 여부

1. 사실관계

① 2년

② 1년

③ 2년(예정)

’19.7월

’20.7월

’22.7월

’23.7월

’23.8월

’25.8월

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A주택 취득

임대차계약

(㉠) 체결

임대차계약

(㉡) 갱신

임차인

전출 예정

임대차계약

(㉢) 체결

○ 2019.7월 甲 A주택 취득

○ 2020.7월 甲은 乙과 임대차계약(㉠) 체결(계약기간 2년, 실제 임대기간 2년)

○ 2022.7월 甲은 乙과 임대차계약(㉡) 갱신(계약기간 2년)

○ 2023.7월 임차인(乙) 전출 예정(임차인 사정으로 전출, 실제 임대기간 1년)

○ 2023.8월 임대차계약(㉢) 체결 예정(계약기간 2년)

2. 질의내용

○ ｢직전 임대차계약｣ 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약을 계약기간 2년으로 체결하였으나, 임차인이 개인적인 사정으로 조기전출 하여 다시 새로운 임차인과 임대차계약(이하 “쟁점임대차계약”)을 체결한 경우, 소득령 §155의3에 따른 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있는지 여부(쟁점임대차계약을 상생임대차계약으로 볼 수 있는지)

(제1안) 상생임대주택 특례 적용 가능

(제2안) 상생임대주택 특례 적용 불가

3. 관련법령

○ 소득세법 시행령 제155조의3

① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대 1주택으로 보는 경우를 포함 한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택 (이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

2. 삭제 <2022.8.2.>

3. 삭제 <2022.8.2.>

4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항 에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.

③ 제1항제1호 및 제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.

④ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 ｢전자정부법｣ 제36조제1항 에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지․건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.

소득세법시행령 제155조의3