비상장법인의 1주당 순자산가액 계산시 부동산 평가

1. 질의내용 요약

[ 대상법인 개요 ]

□ 대상법인 업종

비상장법인으로서 임대주택법에 의한 공공건설임대주택을 건설 하여 일정기간 동안 임대 하다가 임대기간이 종료되면 임대주택을 분양 으로 전환하는 업체임.

□ 대상법인 보유토지

대상법인이 평가기준일 현재 보유하고 있는 토지는 임대중인 주택에 부속된 토지와 임대주택건설목적으로 취득하여 보유하고 있는 토지로 구분됨.

□ 분양가격의 제한

임대차 계약기간이 만료되면 임대주택을 분양으로 전환하게 되는데 분양전환가격은 대상법인과 수분양자의 협의에 의하여 이루어지는 것이 아니라 공공임대주택건설 및 관리지침(1994. 6. 3 건설부주정 30400-1097) 에 의하여 분양가격이 규제 됨.

<분양전환가격 산정기준>

○ 건축비 : 당해 주택의 분양전환당시에 원가연동제에 의한 건축비

○ 택지비 : 입주자모집공고 당시 산정한 택지비에 임대기간 중 택지비에 대한 이자를 가산한 가격

[ 질의에 이르게 된 경우 ]

□ 과세예고 통지내용

ㆍ대상법인과 특수관계에 있는 A법인은 1997년 1월 자신과 특수관계에 있는 갑으로부터 대상법인 주식 ○만주(1주당 매매가액: 액면가액)를 취득함

ㆍ처분청은 A법인이 특수관계자인 갑으로부터 대상법인 주식을 시가에 미달하는 가액으로 매입한 것으로 보아 당해 매입액과 시가와의 차액을 익금산입함( 법인세법 제9조 및 같은 법 시행령 제12조 제1항 제10호).

□ 비상장주식 평가내역

ㆍ처분청은 위 거래당시에 대상법인 주식의 시가가 불분명한 것으로 보아 보충적인 방법에 의하여 주식가액을 평가한 결과 1주당 평가액이 1주당 매매(액면가액)보다 높게 평가됨.

※ 처분청은 보충적 방법에 의하여 주식가액을 평가함에 있어 순자산 가액을 이루고 있는 요소 중의 하나인 토지(임대주택의 부속토지ㆍ임대주택건설목적으로 보유하고 있는 토지)의 시가가 불분명하다가 보아 평가기준일(주식매매일) 현재의 개별공시지가를 적용하여 토지가액을 평가하였음.

[ 질의사항 ]

대상법인의 임대주택관련토지는 임대주택법에 의하여 분양가격이 규제되어 있어 분양전환시 분양가격 산정기준에서 정하는 가격이상으로는 분양할 수 없도록 되어 있는 바,

토지가액을 산정함에 있어 공공임대주택건설 및 관리지침에서 정하고 있는 토지가격산정기준을 적용하여 산출된 토지가액을 대상법인이 보유하고 있는 임대주택관련토지 (임대중인 주택의 부속토지ㆍ임대주택건설 목적으로 보유하고 있는 토지) 의 시가로 볼 수 있는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 유사사례

○ 재산46014-144, 2001.05.29

비상장법인의 1주당 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감하여 계산하는 것입니다. 이 경우 당해 법인의 자산중 부동산을 평가함에 있어 평가기준일 전후 6월(증여의 경우에는 3월)이내의 기간중 당해 부동산과 관련하여 매매사실이 있는 경우의 당해 가액은 동법시행령 제49조제1항제1호의 규정에 의하여 시가로 볼 수 있으나 동가액이 없는 경우에는 동법 제61조 내지 제88조의 규정에 의하여 평가한 가액에 의하는 것입니다.

상속세및증여세법 제60조