세입자의 지연퇴거에 따른 손해배상금을 양도가액에서 차감할 수 있는지 여부

1. 질의내용 요약

○ (현황) 양수자가 은행 채무를 부담하는 조건으로 부동산 소유권 이전등기를 하고 세입자가 지연 퇴거하는 경우 양도자가 손해배상금을 지급할 것을 약정서를 공증을 함

(질의) 상기의 부동산에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 양도자가 지급하기로 한 세입자 지연 퇴거에 따른 손해배상금을 양도가액에서 차감할 수 있는 지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법시행령 제163조

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액” 이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

④ 삭 제 (2000. 12. 29)

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 국심 86 서 1702 (1986. 12. 18)

부동산 전소유자 행방불명으로 법원 경락허가 결정에 의해 전소유자의 임차보증금을 법적 변제의무 없이 대위변제한 경우 필요경비 불산입함

○ 국심 88 광 727 (1988. 9. 10)

양도건물을 매수인에게 명도하기 전에 임차인들을 내보내기 위하여 지급한 시설비 변상액은 임차인들과의 관계에서 발생한 간접적인 지출비용이므로 필요경비로 인정할 수 없음

○ 재일 01254 - 897 (1991. 4. 8)

양도소득세를 실지거래가액에 의해 산정시의 양도자산의 필요경비는 소득세법상 열거된 항목에 한하는 것 이므로, 세입자에게 지급한 철거보상금은 필요경비에 해당하지 아니하는 것임

○ 재일 46014 - 2040 (1995. 8. 10)

소득세법시행령 제170조 제4항 각호의 규정에 해당되어 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 산정하는 경우, 임대인을 대위하여 지급한 전세보증금은 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하지 않음

소득세법시행령 제163조