장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 규정에 해당하는 임대주택인지 여부 등

1. 질의내용 요약

본인은 1999년 3월부터 ○○시 ○○구와 ○○구 소재 소형아파트 6채로 매입임대 주택사업을 시작하여 현재는 총 10채를 가지고 임대사업을 하고 있습니다.(○○구 임대사업자 제○○호, 사업자등록번호 000-00-00000)

그러던 중, 그 가운데 한 채(○○구 ○○동 ○○아파트 ○○동 ○○호)가 재건축을 하게 되어 2003년 5월에 멸실하고 현재는 공사 중에 있으며, 조합원 자격으로 배정받은 분양평수는 30평형입니다. 이 아파트의 신축연도는 1979년이며 취득연도는 1999년 4월입니다. 멸실하기 전까지 4년 1개월을 임대하고 있었습니다.

본인이 임대주택사업을 개시하는 시점에서는 5년 임대 시 양도세 50%, 10년 임대 시 양도세 100% 감면되는 관련법에 따라, 현재까지 8년차 임대주택사업을 해오고 있으나 위와 같이 사업도중에 재건축이 됨으로 인해서, 조합원 자격으로 배정받은 본 아파트의 양도세를 비과세 받으려면 어떻게 해야 되는 것인지 궁금하여 질의하오니 답변하여 주시기 바랍니다.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 제97조

(2001. 12.29. 제목개정)

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 󰡒임대주택󰡓이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001.12.29. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998.12.28. 개정)

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998.12.28. 개정)

④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998.12.28. 개정)

○ 조세특례제한법시행령 제97조

(2001.12.31. 제목개정)

① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 󰡒대통령령이 정하는 거주자󰡓라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001.12.31. 개정)

② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 소득세법시행령 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (1998.12.31. 개정)

③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001.12.31. 개정)

④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001.12.31. 개정)

1. 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증 (1998.12.31. 개정)

2. 임대차계약서 사본 (1998.12.31. 개정)

3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 (1998.12.31. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본 (1998.12.31. 개정)

5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류 (1998.12.31. 개정)

⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 󰡒주택임대기간󰡓이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998.12.31. 개정)

1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998.12.31. 개정)

2. 삭 제 (2001.12.31.)

3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12.31. 개정)

3의 2. 삭 제 (2001.12.31.)

4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998.12.31. 개정)

5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2001.12.31. 개정)

○ 조세특례제한법 시행규칙 제44조

영 제97조 제5항 제5호에서 󰡒재정경제부령이 정하는 기간󰡓이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간을 말한다. (1999. 4.26. 개정)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재산46014-129, 2000.02.02.

1. 1986. 1. 1. 이후 신축된 국민주택(이에 부수되는 당해 건물 연멱적의 2배 이내의 토지를 포함함) 또는 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986. 1. 1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 개인이 당해 주택(이하 “임대주택”이라 함)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임.

2. 또한, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 5호 이상 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995. 1. 1. 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 5호 이상 임대주택(취득 당시 입주한 사실이 없는 주택에 한함)의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이나, 5년 미만 임대하는 경우에는 감면받을 수 없는 것임.

3. 상기 임대주택을 헐고 재건축하여 임대한 경우에는 그 공사기간은 임대기간에 포함되지 아니하는 것이며, 1세대 1주택 여부 판정 시 상기 1. 2.의 임대주택은 5호 이상 임대를 개시한 때부터 내국인의 소유주택으로 보지 아니하는 것임.

○ 법인46620-4049, 1999.11.22.

조세감면규제법 제67조 제1항 단서의 규정에 의하여 특별부가세가 전액 면제되는 임대주택법에 의한 매입임대주택이라 함은 같은 법 제6조의 규정에 의하여 건설교통부장관에게 임대사업자로 등록된 자가 임대하는 주택을 말하는 것으로 귀 질의의 경우 당해 매입임대주택에 해당하지 않는 것이며

1986. 1. 1. 이후 신축한 주택으로서 양도일 현재 5년 이상 임대한 주택의 경우 조세감면규제법 제67조 제1항 본문의 규정에 의하여 특별부가세의 50％를 감면받을 수 있는 것이나, 1985.12.31. 이전에 신축한 공동주택으로서 1986. 1. 1. 현재 입주된 사실이 있는 주택의 경우 같은 규정에 의한 감면대상에서 제외되는 것임.

조세특례제한법 시행규칙 제44조 · 조세특례제한법 시행령 제97조 · 소득세법시행령 제32조 · 조세특례제한법 제97조 · 조세특례제한법 제67조