부동산을 임대료 환산가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부(경정)

1. 처분 개요 청구인들은 피상속인 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)가 1996.12.19 사망함에 따라 경기도 성남시 분당구 OO동 OOOOO 소재 OOOO OOOOOO 대지 121.5㎡, 연립147.5㎡(이중 피상속인 지분은 1/2임, 이하 “쟁점외부동산”이라 한다)는 지방세과세표준액 172,992,900원(피상속인 지분 86,496,400원)으로 평가하고, 서울특별시 중구 OOO O가 OOOOOOO 소재 대지 135.5㎡, 건물 750.4㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)는 OO감정원이 1997.3.10에 상속개시시점을 기준으로 감정 평가한 가액 579,796,800원으로 상속세 210,998,789원을 신고·납부하였다. 처분청은 쟁점외부동산은 분양가액 420,000,000원(1996.3.14 계약, 1996.6.5 잔금청산, 피상속인 지분 210,000,000원)으로, 쟁점부동산은 임대료 환산가액인 1,278,800천원으로 각각 평가하여 1999.2.15 청구인들에게 1996년도분 상속세 554,221,330원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1999.3.5 심사청구를 거쳐 1999.8.20 이 건 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 쟁점부동산에 대하여 상속개시일인 1996.12.19을 가격시점으로 1997.3.10 작성한 OO감정원의 감정가액 579,796,800원이 있음에도 임대료 및 임대보증금 환산가액으로 평가함은 부당하다. 3. 국세청장 의견 구상속세법 제9조 제4항에서 임대차계약이 체결된 재산은 시가(시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적평가방법에 의한 평가액)와 같은 법 시행령 제5조의2 제6호의 규정에 의한 임대료 등 환산가액을 비교하여 높은 가액으로 평가하도록 규정하고 있는 바, 쟁점부동산에 대하여 시가로 볼 수 있는 감정가액(579,796천원)이 있다 하더라도 임대료 등 환산가액이 1,278,800천원으로서 동 감정가액보다 높으므로 임대료 등 환산가액을 적용하여 평가한 처분은 정당하다. 4. 심리 및 판단 가. 쟁 점 쟁점부동산을 임대료 환산가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다. 나. 관련 법령 (1) 구상속세법(1994.12.22 법률 제4805호로 개정된 것) 제9조(상속재산의 가액평가) 제1항 및 제2항에서 「상속재산의 가액은 상속개시 당시의 시가에 의하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 상속재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다」고 규정하고, 같은 조 제4항에서는 「다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제2항의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다」고 규정하고, 그 각호 4에서 「사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산」이라고 규정하고 있다. 이와 관련하여 같은 법 시행령(1995.12.30 대통령령 제14862호로 개정된 것) 제5조의 2(담보제공된 재산가액의 평가)에서는 「법 제9조 제4항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 다음의 금액을 말한다. 1.～5. (생 략) 6. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 상속개시 당시의 1년 만기 정기예금의 이자율을 감안하여 총리령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액」이라고 규정하고 있다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점부동산에 대하여 처분청에서는 임대료 환산가액인 1,278,800,000원으로 이를 평가하여 과세한 반면, 청구인은 상속개시일인 1996.12.19을 가격시점으로 1997.3.10 OO감정원이 감정평가한 가액인 579,796,800원으로 하여 과세하여야 한다고 주장한다. (2) 구 상속세법(1994.12.22 법률 제4805호로 개정된 것) 제9조 제4항은 상속재산의 가액평가에 관하여 시가주의원칙을 정한 같은 법 제9조 제1항의 규정을 보충하여 시가에 좀더 근접한 가액을 산정하려는 취지에서 규정된 것이므로, 같은 법 시행령(1995.12.30 대통령령 제14862호로 개정된 것) 제5조의 2 제6호에 의하여 임대료 및 임대보증금을 기준으로 환산한 가액이 당해 상속재산의 실제 시가보다 큰 경우임을 납세의무자가 입증한 경우에는 이 규정은 적용되지 아니하고 시가가 그 상속재산가액이 되는 것(대법원 91누 2137 전원합의체판결 1993.3.23, 대법원 94다11835, 1995.4.7, 국심96부2021, 1997.1.18, 국심97중920, 1998.1.30 등 같은 뜻임)이라 할 것이고, 1998.12.28 법률 제5582호로 개정된 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제61조의 규정을 살펴보면, 제60조

에서는 상속재산평가에 있어 시가주의 원칙을 정하고, 제61조

에서 보충적 평가방법을 규정하면서 같은 조 제7항에서는 ‘사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우 임대료 등을 기준으로 환산한 가액이 기타 보충적 평가방법보다 큰 경우에는 동 환산가액을 그 재산가액으로 하도록 규정’하므로서 위 대법원판례의 취지에 맞도록 보완 개정하였음을 알 수 있는 바, 쟁점부동산의 경우, 처분청이 쟁점부동산의 임대료로 환산한 가액 1,278800,000원은 쟁점부동산의 상속개시 당시의 기준시가가 631,589,212원이고 OO감정원이 상속개시 6개월 이내인 1997.3.10에 상속개시무렵(1996.12.16)을 가격시점으로 하여 감정평가한 가액이 579,796,800원인 점등을 비교해 볼 때 과대하게 평가되었음을 알 수 있어 동 환산가액을 상속재산가액으로 보기는 어렵다 할 것이며, 상속재산가액을 평가함에 있어 ‘시가’라 함은 원칙적으로 불특정 다수인간의 자유롭고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하는 것이지만 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여 달리 볼 것은 아니다(대법원 92누8897, 1993.4.13. 대법원 96누18038, 1997.7.22등 다수 같은 뜻임)할 것이므로, 상속개시 후 약 3개월 후인 1997.3.10 상속개시무렵인 1996.12.16을 기준으로 OO감정원이 감정평가한 가액은 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌 인근지역 내 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동 추이 및 당해 토지의 위치, 환경, 형상 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인과 인근지의 지가수준 등을 종합적으로 참작하여 평가한 것으로서, 위 감정평가액을 배제할 만한 특별한 사정이 없는 한 동 감정평가액을 시가로 보아 이를 쟁점부동산 가액으로 하여야 한다는 청구주장은 이유 있다고 판단된다. 라. 결 론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세심판관 합동회의의 의결을 거쳐 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.