2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인의 쟁점토지가 주택건설사업에 제공되고 있는 것으로 볼 수 있는지 여부

1. 처분개요가. 청구법인은 주택건설사업자로 등록되어 서울특별시 용산구 OOO㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)의 소유권을 취득하여 주택건설사업을 시행하면서, 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인(이하 “이 건 사업계획”이라 한다) 및 6차례의 사업계획변경승인을 받고 2023.2.9. 착공신고필증을 교부받았다.나. 처분청은 이 건 사업계획상 공동주택의 지상연면적 비율이 39.99%이고, 오피스텔·숙박시설·업무시설 및 판매시설 등 주택건설 외 용도의 비율이 60.01%인 것으로 보아, 2025.6.1. 현재 이 건 토지 OOO㎡ 중 공동주택 건설에 제공되는 39.99%에 해당하는 토지 OOO㎡는 「지방세법」 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상으로, 나머지 토지 OOO㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)는 같은 항 제2호에 따른 별도합산과세대상으로 각각 구분하여 2025.9.12. 청구법인에게 2025년도 재산세(도시지역분을 포함) 및 지방교육세 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과하였다.다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.12.2. 심판청구를 제기하였다.2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장「주택법」에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택을 포함한 복합시설의 신축을 위하여 같은 법에 따른 사업계획승인을 받고 그 사업계획에 따라 해당 토지에 착공신고를 하였다면, 해당 토지는 주택건설사업을 위하여 제공되고 있는 토지에 해당하므로, 사업계획상 공동주택 외에 오피스텔·판매시설 등 다른 용도의 시설이 함께 포함되어 있다는 사정만으로 토지의 일부를 별도합산과세대상으로 구분할 것이 아니라 사업계획승인을 받은 이 건 토지 전부를 분리과세대상으로 보아야 한다.나. 처분청 의견「지방세법 시행령」 제102조 제7항 제7호에서 「주택법」에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 사업계획승인을 받아 주택건설사업에 제공하고 있는 토지를 분리과세대상으로 규정하고 있는바, 이 건 토지 중 공동주택과 함께 건설되는 오피스텔·숙박시설·업무시설·판매시설 등의 용지는 「주택법」상 주택 및 주택단지에 필수적으로 수반되는 부대시설 또는 복리시설에 해당하지 아니하고, 행정안전부도 공동주택과 주택 외 시설이 혼재된 경우 주택 및 주택단지에 필수적인 부대시설·복리시설용 토지에 해당하지 아니하는 주택 외 부분은 분리과세대상에 해당하지 아니한다고 회신하였으므로(행정안전부 부동산세제과-211, 2023.9.14.), 주택건설사업에 제공되는 토지는 주택의 건설 및 공급을 위하여 직접 제공되는 토지로 한정하여 해석하여야 한다.조세법률주의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문에 따라 엄격하게 해석하여야 하고 합리적인 이유 없이 확장하거나 유추하여 해석할 수 없는바, 사업계획승인을 받은 토지라는 사정만으로 그 토지 전부를 주택건설사업에 제공되는 토지로 보아 분리과세대상으로 확대할 수 없으며, 토지분 재산세에 용도별 구체적인 안분방법이 명시되어 있지 아니하더라도 토지의 실제 이용용도와 사업계획승인 내용에 따라 분리과세대상과 별도합산과세대상을 구분하는 것이 지방세법상 토지의 과세구분 체계에 부합하므로, 처분청이 이 건 사업계획승인 자료에 따라 공동주택 건설에 제공되는 토지는 분리과세대상으로, 판매시설 등 주택 외 시설에 제공되는 토지는 별도합산과세대상으로 각각 구분하여 과세한 이 건 부과처분은 적법하다.3. 심리 및 판단가. 쟁점2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인의 쟁점토지가 주택건설사업에 제공되고 있는 것으로 볼 수 있는지 여부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.(가) 청구법인은 2017.12.12. 주택건설 및 분양·판매업 등 부동산개발업을 목적으로 설립되어 2018.6.18. 「주택법」 제4조에 따라 주택건설사업자로 등록하였고, 주택건설사업을 영위하기 위하여 2021.12.17. 이 건 토지를 취득한 후 「주택법」에 따른 주택건설사업계획의 변경승인을 받아 2023.2.9. 착공신고필증을 교부받았다.(나) 청구법인은 이 건 토지에 대한 재산세 과세방식과 관련하여 처분청에 문의하였고, 처분청은 2023.7.14. “주택 부속토지는 분리과세대상으로, 나머지 토지 부분(판매시설 등)은 별도합산과세대상으로 과세한다”는 취지로 회신하였으며, 이후 청구법인이 행정안전부장관에게 지방세관계법규 해석민원을 신청하자 처분청은 같은 취지의 의견을 제출하였고, 행정안전부장관도 2023.9.14. 공동주택과 주택 외 시설이 혼재되어 있는 경우 주택 및 주택단지에 필수적인 부대시설·복리시설용 토지에 해당하지 아니하는 주택 외 부분은 분리과세대상에 해당하지 아니한다는 취지로 회신하였다(행정안전부 부동산세제과-OOO, 2023.9.14.).＜주택건설사업에 제공되고 있는 토지의 과세 여부 회신 (발췌)＞ 공동주택과 그 주택 외의 오피스텔 등 시설이 혼재되어있는 바, -「지방세법 시행령」제102조제7항제7호에서 규정하는 ‘주택건설사업에 제공되고 있는 토지’는 주택 및 주택단지에 필수적인 부대시설, 복리시설용 토지에 해당하지 않는 주택 외 부분에 대하여는 분리과세대상 토지에 해당하지 않는 것으로 판단됨. 다만, 이에 해당하는지의 여부는 구체적인 사실관계를 토대로 해당 과세관청에서 최종 판단해야 할 것임. (다) 청구법인은 2023.12.4. 및 2024.12.5. 2023년 및 2024년 토지분 재산세 부과처분에 대하여 각각 심판청구를 제기하였으나(OOO), 우리 원은 건축물과 경제적 일체를 이루는 토지인 부속토지는 해당 건축물의 이용을 수반하므로 건축물의 사용현황을 기준으로 판단하는 것이 합리적이고, 처분청이 이 건 토지 중 업무시설 등 주택 외 시설의 부속토지에 대하여만 별도합산과세대상으로 구분한 점 등에 비추어 주택 외 시설에 제공되는 토지는 「지방세법 시행령」상 주택건설사업에 제공되고 있는 토지로 보기 어려워 분리과세대상에 해당하지 아니한다고 보아 청구법인의 심판청구를 기각하였다.(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 주택건설사업자가 사업계획승인을 받고 착공신고한 이 건 토지 전부가 주택건설사업에 제공되고 있으므로, 공동주택 외에 오피스텔·판매시설 등이 포함되어 있더라도 이 건 토지 전부를 분리과세대상으로 보아야 한다고 주장하나,「지방세법 시행령」 제102조 제7항 제7호는 주택건설사업자가 소유하는 모든 사업용 토지를 분리과세대상으로 규정한 것이 아니라 “주택을 건설하기 위하여” 사업계획승인을 받고 “주택건설사업에 제공되고 있는 토지”를 분리과세대상으로 규정하고 있으므로, 해당 토지가 실제로 주택의 건설 및 공급을 위하여 제공되고 있는지 여부에 따라 분리과세대상 해당 여부를 판단하는 것이 타당해 보이는 점, 이 건 토지에 건설되는 오피스텔·숙박시설·업무시설 및 판매시설은 공동주택 자체 또는 그 주거생활에 필수적으로 수반되는 시설이라고 보기 어렵고, 특히 주택 외 시설의 부속토지까지 주택건설사업에 제공되는 토지에 포함하는 것은 분리과세의 적용범위를 합리적인 근거 없이 확대하는 결과를 초래할 수 있는 점 등에 비추어 이 건 토지 중 공동주택의 건설에 제공되는 토지는 분리과세대상으로, 오피스텔·숙박시설·업무시설 및 판매시설 등 주택 외 시설의 건설에 제공되는 쟁점토지는 별도합산과세대상으로 구분함이 타당하므로, 처분청이 사업계획상 용도별 면적비율을 기준으로 이 건 토지를 구분하여 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다(조심 2024지112, 2024.11.27. 참조).4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법제106조(과세대상의 구분 등)

① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지(2) 지방세법 시행령제101조(별도합산과세대상 토지의 범위)

① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지제102조(분리과세대상 토지의 범위)

⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 않은 토지는 제외한다.7. 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 「도시 및 주거환경정비법」 제24조부터 제28조까지 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(「주택법」 제2조 제11호에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 「신탁법」에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다)제103조(건축물의 범위 등)

① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.1. 삭제2. 건축허가를 받았으나 「건축법」 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물3. 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.(3) 주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.13. “부대시설”이란 주택에 딸린 다음 각 목의 시설 또는 설비를 말한다.가. 주차장, 관리사무소, 담장 및 주택단지 안의 도로나. 「건축법」 제2조 제1항 제4호에 따른 건축설비다. 가목 및 나목의 시설ㆍ설비에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 시설 또는 설비14. “복리시설”이란 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 다음 각 목의 공동시설을 말한다.가. 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당나. 그 밖에 입주자 등의 생활복리를 위하여 대통령령으로 정하는 공동시설제4조(주택건설사업 등의 등록)

① 연간 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.1. 국가ㆍ지방자치단체2. 한국토지주택공사3. 지방공사4. 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」 제4조에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인5. 제11조에 따라 설립된 주택조합(제5조 제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합만 해당한다)6. 근로자를 고용하는 자(제5조 제3항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 고용자만 해당하며, 이하 “고용자”라 한다)제15조(사업계획의 승인)

① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 「지방자치법」 제198조에 따라 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 시장2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수

② 제1항에 따라 사업계획승인을 받으려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 한다.(4) 주택법 시행령제7조(복리시설의 범위) 법 제2조 제14호 나목에서 “대통령령으로 정하는 공동시설”이란 다음 각 호의 시설을 말한다.1. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호에 따른 제1종 근린생활시설2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호에 따른 제2종 근린생활시설(총포판매소, 장의사, 다중생활시설, 단란주점 및 안마시술소는 제외한다)3. 「건축법 시행령」 별표 1 제6호에 따른 종교시설4. 「건축법 시행령」 별표 1 제7호에 따른 판매시설 중 소매시장 및 상점5. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호에 따른 교육연구시설6. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호에 따른 노유자시설7. 「건축법 시행령」 별표 1 제12호에 따른 수련시설8. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호에 따른 업무시설 중 금융업소9. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조 제13호에 따른 지식산업센터10. 「사회복지사업법」 제2조 제5호에 따른 사회복지관11. 공동작업장12. 주민공동시설13. 도시ㆍ군계획시설인 시장14. 그 밖에 제1호부터 제13호까지의 시설과 비슷한 시설로서 국토교통부령으로 정하는 공동시설 또는 사업계획승인권자가 거주자의 생활복리 또는 편익을 위하여 필요하다고 인정하는 시설제27조(사업계획의 승인)

① 법 제15조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 및 세대수를 말한다.2. 공동주택 : 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수를 기준으로 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설(리모델링의 경우는 제외한다)하는 경우에는 50세대로 한다.

⑥ 법 제15조 제2항에서 “주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류”란 다음 각 호의 구분에 따른 서류를 말한다.1. 주택건설사업계획 승인신청의 경우: 다음 각 목의 서류. 다만, 제29조에 따른 표본설계도서에 따라 사업계획승인을 신청하는 경우에는 라목의 서류는 제외한다.가. 신청서나. 사업계획서다. 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도라. 공사설계도서. 다만, 대지조성공사를 우선 시행하는 경우만 해당하며, 사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 국토교통부령으로 정하는 도서로 한다.마. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제96조 제1항 제3호 및 제97조 제6항 제3호의 사항을 적은 서류(법 제24조 제2항에 따라 토지를 수용하거나 사용하려는 경우만 해당한다)바. 제16조 각 호의 사실을 증명하는 서류(공동사업시행의 경우만 해당하며, 법 제11조 제1항에 따른 주택조합이 단독으로 사업을 시행하는 경우에는 제16조 제1항 제2호 및 제3호의 사실을 증명하는 서류를 말한다)사. 법 제19조 제3항에 따른 협의에 필요한 서류아. 법 제29조 제1항에 따른 공공시설의 귀속에 관한 사항을 기재한 서류자. 주택조합설립인가서(주택조합만 해당한다)차. 법 제51조 제2항 각 호의 어느 하나의 사실 또는 이 영 제17조 제1항 각 호의 사실을 증명하는 서류(「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업 등록을 한 자가 아닌 경우만 해당한다)카. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류