쟁점토지들은 취득일부터 상속개시일까지 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 취득가액을 평가기준일의 시가로 보아 이 건 상속세를 부과한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부

1. 처분개요가. 청구인의 부 B(이하 “피상속인”이라 한다)가 2024.7.15. 사망함에 따라 청구인, C, D, E(이하 “상속인”이라 한다)은 2025.1.17. 피상속인이 2022.8.26. OOO원에 취득한 경기도 OOO 답 49.5㎡(이하 “쟁점토지

①”이라 한다) 및 2023.2.8. OOO원에 취득한 경기도 OOO 답 230㎡(이하 “쟁점토지

②”라 하고, 쟁점토지

①과 합하여 “쟁점토지들”이라 한다)의 가액을 보충적 평가방법으로 평가한 후 총상속재산가액을 OOO원으로 하여 상속세를 신고하였다.나. 처분청은 2025년 9월경 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여 대전지방국세청 평가심의위원회 심의결정에 따라 쟁점토지들의 상속개시일 당시 시가를 당해자산의 취득가액으로 보아 2025.11.1. 청구인에게 아래 ＜표1＞ 기재와 같이 2024.7.15. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다.＜표1＞ 상속세 신고·결정 내역OOO＜표2＞ 상속인별 납부할 상속세액 및 연대납세의무자 통지OOO다. 청구인은 이에 불복하여 2026.1.29. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 이 건 부과처분의 경위는 다음과 같다.청구인은 2024.7.15. 피상속인이 사망하자 청구인의 모 C, 동생 D, 동생 E과 함께 공동주택 1채, 토지 70필지, 기타 재산을 상속받았다.청구인은 2025.1.17. 상속받은 재산을 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제3항의 규정에 따라 총 상속재산가액을 OOO원으로 하여 상속세를 신고·납부하였다.처분청은 쟁점토지

① 및 쟁점토지

②의 상속개시일 당시 시가를 당해자산의 취득가액으로 보아 2025.11.1. 청구인에게 2024.7.15. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다.(2) 피상속인은 쟁점토지들을 F과 G으로부터 취득하였는바, F과 G의 토지거래 내역은 다음과 같다.F과 G은 2022.5.11. H으로부터 경기도 OOO 답 661㎡를 OOO원에 취득(F 640/661 지분, G 21/661 지분)하여 2022.6.27. 같은 리 OOO 답 230㎡, 같은 리 OOO 답 230㎡, 같은 리 OOO 201㎡의 3필지로 분할한 후 2022.7.19.부터 2023.7.28.까지 분할한 토지 3필지를 피상속인 외 10명에게 공유자 지분 형태로 OOO원에 양도하였는바,

① F은 경기도 OOO 답 201㎡를 2023.2.24. I에게 공유자 지분 66㎡를 OOO원에, 2023.6.22. J에게 공유자 지분 99㎡를 OOO원에, F과 G은 2023.7.28. K에게 공유자 지분 33㎡를 OOO원에 양도하였고,

② F은 경기도 OOO 답 230㎡를 2022.7.19. L에게 공유자 지분 33㎡를 OOO원에, 2022.8.26. 피상속인에게 쟁점토지

①을 OOO원에, 2022.9.5. M에게 공유자 지분 33㎡를 OOO원에, 2022.9.28. N에게 공유자 지분 16.5㎡를 OOO원에, 2023.5.15. O에게 공유자 지분 43㎡를 OOO원에, 2023.7.3. P에게 공유자 지분 33㎡를 OOO원에, F과 G은 2023.7.24. Q에게 공유자 지분 22㎡를 OOO원에 각 양도하였다.

③ F과 G은 쟁점토지

②를 2023.2.8. 피상속인에게 OOO원에 양도하였다.(3) 쟁점토지들의 취득일과 상속개시일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있다.(가) 쟁점토지들은 A 도시개발사업 시행지구와 연접한 지역이다. A 도시개발사업은 경기도 OOO 일원 민간 주도 도시개발사업으로 2008년 도시개발구역 지정, 2011년 도시개발사업조합 설립, 2015년 실시계획인가, 2021년부터 기반시설공사를 착공하여 연접지역의 농지매매거래 건수와 금액이 급상승하였다.(나) A 도시개발사업의 기반시설 공사가 진행되던 중 대출이 이루어지지 않으면서 도시개발사업 조합의 자금난으로 기반시설공사를 진행하던 R에 공사비 OOO원을 지급하지 못하여 공정률 약 70% 상태에서 공사가 중단되자 2023년부터는 A 연접지역의 농지 매매거래 건수와 금액이 급격하게 감소하여 평가기준일(2024.7.15.)과 쟁점토지

① 매매계약일인 2022.8.26. 사이의 1년 11개월, 쟁점토지

② 매매계약일인 2023.2.8. 사이의 1년 6개월 간에는 다음과 같이 가격변동의 특별한 사정이 있다.1) 쟁점토지들이 속한 경기도 OOO의 2022년 1월부터 2024년 12월까지 국토교통부 실거래가 공개시스템 조회 내역을 보면, 2021년도 총 거래건수 306건으로 급등하였다가 2022년도에는 직거래 39건과 중개거래 3건을 합하여 42건, 2023년도에는 직거래 10건과 중개거래 4건을 합하여 14건으로 감소하다가 2024년도에는 직거래 1건과 중개거래 2건을 합하여 거래건수가 3건에 불과하다.2) 또한 2022년 직거래 39건 중 4건, 2023년 직거래 8건 중 7건이 F과 G이 피상속인 외 10인과 거래한 내용이고, 쟁점토지들은 다른 토지의 거래가액보다 월등하게 높은 가액으로 거래된 사실을 아래의 경기도 OOO의 토지매매거래 현황에서 알 수 있다.3) 쟁점토지가 위치한 OOO의 토지매매거래 현황(국토교통부 실거래가 공개시스템 조회) 내역은 아래 ＜표3＞～＜표5＞ 기재와 같다.＜표3＞ 2022년 토지거래내역OOO＜표4＞ 2023년 토지거래내역OOO＜표5＞ 2024년 토지거래내역OOO4) 쟁점토지들의 개별공시지가 변동을 보면, 2022년 OOO원, 2023년 OOO원, 2024년 OOO원으로 평가기준일이 속한 2024년의 개별공시지가는 쟁점토지

①의 매매계약일이 속한 2022년 보다 감소하였고, 쟁점토지

②의 매매계약일이 속한 2023년 보다는 다소 높은 수준으로, 쟁점토지들의 거래가액은 지목(답)과 용도지역(생산녹지지역)이 동일한 경기도 OOO 소재 다른 농지의 거래가액 보다 월등하게 높은 가액임을 알 수 있다.(다) 쟁점토지들이 위치한 경기도 OOO은 연접한 A의 도시개발사업 진행으로 인근 농지의 매매거래가 폭등하였다가 공사가 중단된 이후부터 매매거래 건수가 현저히 감소하여 평가기준일인 2024.7.15.과 쟁점토지

①의 매매계약일인 2022.8.26. 사이인 1년 11개월, 쟁점토지

②의 매매계약일인 2023.2.8. 사이 1년 6개월 사이에는 가격변동의 특별한 사정이 있어 쟁점토지들의 취득가액은 평가기준일의 시가로 볼 수 없다.‘평가심의위원회 운영 규정’ 제34조 제2항은 평가심의위원회 심의시 세무서장은 부동산의 경우 주위 환경 변화가 없다는 점과 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동이 없다는 점을 증명하여야 한다고 규정하고 있어 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 재산의 형태 및 이용상태 등이 동일한지 여부, 부동산의 주위환경의 변화가 없는지 등 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있는지를 살펴야 함에도 처분청은 매매계약 체결일과 상속개시일 사이에 가격변동이 특별한 사정이 없다는 점에 대하여 구체적으로 입증하지 못하고 있다.이상의 사정에 의하면 이 건 부과처분은 위법하므로 취소되어야 할 것이다.나. 처분청 의견(1) 쟁점토지들은 피상속인이 취득 당시 특수관계가 없는 제3자와의 거래에 의해 취득한 것으로 실제 매매가액이 등기사항전부증명서에 의해 객관적으로 확인된다. 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조는 불특정 다수인 사이에 정상거래에 의해 형성된 가액을 시가로 규정하고 있고 대법원 또한 특별한 사정이 없는 한 실제 거래가액을 시가로 인정하고 있다. 따라서 해당 매매가액은 객관적 교환가치를 반영한 시가로 보아야 한다.(2) 개별공시지가는 국토교통부가 시장상황을 반영하여 산정하는 공식 지표로서 최근 4년간 쟁점토지들의 공시지가를 살펴보면 약 10% 내외의 제한적인 변동 폭을 보이고 있어 시장가치가 급격하게 변동되었다고 볼 객관적인 자료가 존재하지 않는다.(3) 청구인은 A 도시개발 사업의 중단으로 인한 파급효과를 주장하나, 이는 청구인의 주장에 불과할 뿐 개발사업에 대하여 사업인가 취소나 중단에 등에 관한 공식적인 고시는 확인된 바가 없다. 2010년도 도시개발구역 개발계획 수립 고시 이후 개발계획 변경고시 등만 존재하는 등 청구인이 주장하는 도시개발사업 중단에 따른 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 근거가 부족하다.(4) 청구인이 제시한 토지매매거래 현황을 살펴보면 토지의 위치나 실제 사용현황에 대한 반영 없이 쟁점토지들과 공부상 지목 및 용도만 동일한 필지의 거래가액 대비 면적을 기준으로 한 단가 산정임을 알 수 있다. 이는 개별토지의 위치적 요인, 개발 수혜여부, 접근성 등을 고려하지 않은 가액으로 쟁점토지들의 개별적 특성을 고려하지 않은 단가 산정 자료일 뿐이다.(5) 청구인은 A 도시개발사업의 기반시설공사 중 조합의 자금난으로 공사가 중단되어 매매거래가 급격히 감소하는 등 가격변동에 특별한 사정이 있다고 주장하나, 도시개발사업의 인가취소나 중단에 대한 공식적인 고시사항이 존재하지 않고 도시개발사업의 개발호재 등이 기반영되어 공시되는 쟁점토지들의 개별공시지가의 안정적인 변동폭 등을 고려하면 평가시 가격의 적정성 및 가격의 변동성 등을 고려하여 평가기준일로부터 2년 내에 가격변동의 특별한 사정이 없어 당해 매매가액을 시가로 인정한 대전지방국세청 평가심의위원회의 결정은 정당하고, 이에 따라 쟁점토지들의 상속재산가액을 증액경정하여 고지한 상속세 부과처분 또한 정당하다.3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점토지들은 취득일부터 상속개시일까지 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 취득가액을 평가기준일의 시가로 보아 이 건 상속세를 부과한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 처분청 조사담당자가 작성한 상속세 자료처리 결과보고서에 따르면 ＜표6＞ 기재와 같은 사실이 확인된다.＜표6＞ 상속세 자료처리 결과보고서OOO(2) 쟁점토지들의 매매계약서 및 등기사항전부증명서에 따르면 피상속인은 2022.8.26. 쟁점토지

①을 OOO원에, 2023.2.8. 쟁점토지

②를 OOO원에 각 취득한 것으로 확인된다.(3) 쟁점토지들에 대한 평가심의위원회 심의결정서(2025.7.30.)의 각 내용은 ＜표7＞·＜표8＞ 기재와 같다.＜표7＞ 평가심의위원회 심의결정서(2025.7.30.)OOO＜표8＞ 평가심의위원회 심의결정서(2025.7.30.)OOO(4) 쟁점토지들의 개별공시지가 변동 내역은 ＜표9＞ 기재와 같다.＜표9＞ 쟁점토지의 개별공시지가 변동 내역OOO(5) OOO에 의하면 쟁점토지 인근의 OOO A 도시개발사업은 2008년 개발지역 구역 지정 후 2010.10.5. 개발계획을 수립하고OOO, 2015.7.28. 실시계획인가 및 지형도면 고시OOO를 한 이후 개발계획 변경 고시OOO를 한 사실이 추가로 확인되나 개발사업인가 취소나 중단 등의 고시는 확인되지 아니하고, 오히려 2025.8.30. A 내 아파트 입주OOO가 시작되었으며 A 내 도로가 개통되었고 시내버스 노선이 개통되었으며 2025.9.1. A 내 초등학교 및 중학교(S, T, U)가 개교한 것으로 확인된다.(6) OOO A 도시개발사업에 대하여 2010.10.5. 경기도 OOO로 고시된 지적도에 의하면 쟁점토지는 OOO A 도시개발사업지구 내에 포함되지 않았던 것으로 확인된다.(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 보건대, 처분청은 쟁점토지들의 상속개시일 당시 시가를 당해자산의 취득가액으로 보아 청구인에게 2024.7.15. 상속분 상속세를 고지하였으나, 청구인은 쟁점토지들이 위치한 경기도 OOO은 연접한 A의 도시개발사업 진행으로 인근 농지의 매매거래가 폭등하였다가 공사가 중단된 이후부터 매매거래 건수가 현저히 감소하여 평가기준일인 2024.7.15.과 쟁점토지들의 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 주장하므로 이에 대하여 살펴보면, 국토교통부 실거래가 공개시스템 조회에 따르면, 쟁점토지들이 속한 경기도 OOO의 2021년 총거래건수는 306건임에 비해 쟁점토지

①의 매매계약일이 속하는 2022년은 42건, 쟁점토지

②의 매매계약일이 속하는 2023년은 14건, 평가기준일이 속하는 2024년은 3건에 불과한 것으로 확인되는 등 매매거래 건수가 현저히 감소한 사실이 나타나 일응 가격변동의 사정이 있었던 것으로 추정되는바, 따라서 처분청이 인근지역 개발사업의 중단여부와 이것이 쟁점토지들의 가격에 미치는 영향 등 쟁점토지들의 취득계약일부터 상속개시일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었는지 여부를 재조사하고 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 상속세 및 증여세법제60조[평가의 원칙 등]

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액2. 「가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률」 제2조 제1호에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.(2) 상속세 및 증여세법 시행령제49조[평가의 원칙]

① 법 제60조 제2항에서 “ 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 재78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 및 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는가액을 포함시킬 수 있다.1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액2. 이하 생략

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다)이내에 해당하는지는 다음 각호의 구분에 따른 날을 기준으로 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다.