해외 근무 출국 후 1세대 1주택 비과세, 분양권 때문에 받지 못한 사례

고객이 문의하신 내용

남편의 해외 근무로 가족이 모두 해외에 살고 있는 고객이 카카오톡으로 문의하셨습니다. 국내 아파트의 잔금일을 열흘 앞둔 때였습니다.

서류로 확인한 사실관계

고객이 보내 주신 서류 20건과 직접 열람한 등기부로 사실관계를 확인했습니다.

해외 근무 출국 특례로 비과세를 받지 못한 이유

비과세를 받을 수 있는 규정을 차례로 확인했습니다. 일반 1세대 1주택 비과세, 해외 근무 출국 특례, 해외이주 특례입니다. 이 사례에는 어느 규정도 적용되지 않았습니다.

가족이 따로 출국한 것과 분양권을 손해 보고 판 것은 결론에 영향을 주지 않았습니다. 집과 분양권을 잠시 함께 가진 경우의 특례도 확인했지만, 집을 취득하고 1년이 지나기 전에 분양권을 취득해 해당하지 않았습니다.

과세로 신고할 때 세금을 줄인 방법

비과세가 안 될 때는 낼 세금을 정확히 계산해야 합니다. 저희는 계약서로 취득가액을 다시 확인해, 처음 안내한 예상 세금 약 2,400만 원을 약 2,200만 원으로 줄였습니다.

분양 아파트를 팔 때는 취득가액, 보유 기간, 비용에서 세금 차이가 납니다.

• 발코니 확장 같은 선택사양 대금을 냈다면 취득가액에 넣을 수 있는지 확인합니다.
• 보유 기간이 3년인지 4년인지에 따라 공제율이 달라집니다. 분양 아파트는 잔금을 모두 치른 날부터 계산합니다.
• 취득세, 법무사 보수, 중개보수 같은 비용을 빠짐없이 넣습니다.

비슷한 조건의 세금은 양도소득세 계산기로 미리 계산해 볼 수 있습니다.

출국 전에 분양권부터 정리해야 하는 이유

이 사례에서 아쉬웠던 점

분양권과 아파트를 서로 다른 해에 판 것도 아쉬웠습니다. 분양권은 손해를 보고 팔았고, 아파트는 이익을 보고 팔았습니다. 부동산이나 분양권을 팔아서 생긴 손실은 같은 사람이 같은 해에 판 다른 부동산의 이익에서 뺄 수 있습니다. 두 건을 같은 해에 팔았다면 세금이 약 1,000만 원 더 줄었을 것입니다.

상담 진행 과정

1. 첫 회신

   예상되는 판단과 검토에 필요한 서류를 한 번에 안내했습니다.

2. 불리한 쟁점을 먼저 안내

   서류를 받기 전에, 분양권 때문에 비과세가 어려울 수 있다는 점과 과세될 때의 예상 세금을 먼저 알렸습니다.

3. 두 입장에서 다시 검토

   서류로 사실관계를 확인한 뒤 세무서의 입장과 납세자의 입장에서 각각 다시 검토해 결론을 냈습니다.

함께 검토한 항목

비과세 여부 말고도 다음 항목을 함께 확인했습니다.

• 가족이 따로 출국했을 때의 출국일
• 거주자와 비거주자 구분
• 분양 아파트의 취득일과 장기보유특별공제
• 선택사양 대금의 취득가액 포함 여부
• 조정대상지역 여부와 세금 중과 여부
• 분양권 손실과 아파트 이익의 합산 여부
• 비거주자의 신고 방법과 납세관리인