가족간 부동산 저가매매 시가 30% 규정의 함정

가족 간 부동산 거래에서 "시가의 30% 이내로 낮춰서 팔면 괜찮다"는 이야기가 인터넷에 많이 돌아다니는데, 여기에는 중요한 오해가 섞여 있어 정확히 짚어드리겠습니다. 먼저 두 가지 세금을 구분해야 합니다. 1. 양도소득세 측면(부당행위계산부인) 소득세법 시행령 제167조에 따라 특수관계인 간 저가 양도 시, 시가와 거래가액의 차이가 "시가의 5% 또는 3억원 중 적은 금액" 이상이면 실제 거래가와 무관하게 시가를 기준으로 양도세를 다시 계산합니다. 즉 양도인 입장에서는 30%가 아니라 5% 기준이 적용됩니다. 2. 증여세 측면(저가양수에 따른 이익의 증여) 상속세및증여세법 제35조가 바로 말씀하신 "30%" 규정입니다. 양수인(사는 사람)이 시가보다 싸게 사서 얻은 이익에 대해, 그 차액이 "시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액"을 넘으면 초과분을 증여받은 것으로 보아 증여세를 매깁니다. 여기서 핵심은, 이 두 규정의 기준이 서로 다르다는 점입니다. 증여세는 안 나오는 30% 이내 구간이라도, 양도세는 5% 기준으로 걸려서 부당행위계산부인이 적용될 수 있습니다. "30% 이내면 안전하다"는 말은 증여세만 보고 양도세를 놓친 반쪽짜리 접근입니다. 실무에서 더 조심할 부분이 있습니다. 첫째, 여기서 말하는 시가는 매매사례가액, 감정가액 등을 포함하는데, 국세청은 유사매매사례가액을 적극적으로 끌어와 시가를 산정합니다. 당사자가 임의로 정한 금액이 시가로 인정되지 않는 경우가 많습니다. 둘째, 자금 출처 검증이 반드시 따라옵니다. 저가로 샀더라도 그 매매대금을 실제로 지급한 계좌 흐름이 없으면 거래 자체를 증여로 추정당할 수 있습니다. 결국 얼마까지 낮춰야 양도세와 증여세를 동시에 안전하게 통과하는지는, 해당 부동산의 시가 산정 방식과 보유 기간, 특수관계 형태에 따라 계산 구간이 완전히 달라집니다. 잘못 설계하면 양쪽 세금에 가산세까지 붙는 최악의 결과가 나올 수 있어 사전 검토가 필수입니다. 승택스에서 무료 사전검토를 통해 해당 부동산의 적정 거래가액 구간과 안전한 처리 방안을 정확히 확인해보실 수 있습니다.