부모 상가 무상사용 증여세 기준, 월세 안 내면 과세될까

가족 사이에 부동산을 무상으로 빌려 사용하는 경우 일정 기준을 넘으면 증여세 과세 대상이 됩니다. 어머니 소유 상가에서 임대료 없이 카페를 운영하시는 상황이라면 세법상 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 규정을 적용받게 됩니다. 핵심은 매월 임대료 시세가 아니라 부동산 자체의 평가액을 기준으로 한다는 점입니다. 부동산 무상사용 이익은 5년 단위로 한 번에 평가하는데, 부동산가액에 연 2퍼센트를 곱하고 5년치를 현재가치로 환산한 금액을 합산해 산정합니다. 이렇게 계산한 5년치 이익의 합계가 1억원 이상이면 그 시점에 증여로 과세됩니다. 역으로 환산해보면 부동산 평가액이 약 13억원 수준 이상이어야 5년치 이익이 1억원에 도달합니다. 따라서 시세 월세 250만원 자체로 판단하는 것이 아니라, 상가의 기준시가 또는 시가가 어느 정도인지가 핵심입니다. 만약 상가 평가액이 13억원에 못 미치면 무상사용 이익이 1억원 미만이라 과세되지 않고, 그 이상이면 증여세 신고 대상이 됩니다. 과세 대상이 되더라도 직계존속으로부터 받는 증여는 10년간 합산 5천만원까지 증여재산공제가 적용됩니다. 또한 5년이 경과한 시점에 계속 무상으로 사용하고 있다면 그 다음 5년치를 새로 평가해 다시 과세 여부를 판단하게 됩니다. 실무적으로 주의할 점 몇 가지를 짚어드립니다. 첫째, 무상사용은 아예 임대료를 받지 않거나 시가의 30퍼센트에 못 미치는 낮은 금액만 받는 경우에도 적용될 수 있으니, 일부만 내는 형태로도 회피되지 않습니다. 둘째, 어머니 입장에서는 자녀에게 무상임대하는 동안 부가가치세나 종합소득세상 간주임대료 문제도 별도로 검토해야 합니다. 셋째, 단순히 무상으로 두기보다 시세에 맞는 임대차계약을 체결하고 정상적으로 임대료를 지급하는 방식이 세무상 가장 깔끔합니다. 상가 평가액에 따라 과세 여부가 갈리고, 어머니 측 소득세까지 함께 봐야 하므로 구체적인 금액과 절세 방안은 부동산 평가서를 토대로 세무 전문가와 상담받아 결정하시기를 권합니다.