25억 꼬마빌딩 증여, 감정평가 신고 vs 기준시가 재평가 어느 쪽이 유리할까

부동산 증여 시 평가 방법 선택은 세부담에 직접 영향을 미치는 사안입니다. 원칙적으로 증여재산은 증여일 현재의 시가로 평가하고, 시가가 확인되지 않으면 유사매매사례가액을, 그것도 없으면 기준시가 같은 보충적 평가방법으로 평가합니다. 꼬마빌딩처럼 거래 사례가 드문 비주거용 부동산은 유사매매사례가액을 찾기 어려워 기준시가로 신고하는 경우가 많은데, 국세청은 2020년부터 시행 중인 감정평가사업을 통해 이런 신고 건에 대해 사후 감정평가를 실시하고 그 결과를 시가로 인정해 재과세하고 있습니다. 문제는 사후 감정으로 결정된 시가가 기준시가보다 통상 30~70퍼센트 이상 높게 나온다는 점입니다. 기준시가 15억으로 신고했는데 감정 결과 25억으로 재평가되면 늘어난 10억이 그대로 과세표준에 반영되어 증여세 부담이 크게 늘어납니다. 소급 감정에 따른 세액 증가에 대해 신고불성실 가산세는 부과하지 않는 것이 통상이지만, 납부지연 성격의 이자상당액은 붙을 수 있어 결국 부담이 커집니다. 납세자가 신고 전에 감정평가법인 두 곳으로부터 감정평가서를 받아 그 평균값으로 신고하면, 그 금액이 인정되는 시가가 되어 국세청이 별도 재평가를 진행하지 않습니다. 감정 수수료는 부동산 가액의 0.05~0.1퍼센트 수준으로, 사후 재평가로 늘어나는 세액과 이자에 비하면 훨씬 저렴한 경우가 많습니다. 다만 감정가액이 예상보다 높게 나올 위험도 있어, 사전에 감정평가법인과 예상 가액에 대해 대략적 상담을 거치는 것이 안전합니다. 두 감정가 편차가 크면 낮은 쪽만 채택할 수 없다는 점도 유의해야 합니다. 단독주택에도 같은 논리가 확대 적용되고 있습니다. 2026년 기준 국세청 감정평가사업 대상은 초고가 아파트에서 출발해 꼬마빌딩, 나대지를 거쳐 고가 단독주택까지 넓어졌습니다. 개별주택가격이 실거래가와 큰 차이를 보이는 고가 단독주택일수록 대상이 될 가능성이 높습니다. 다만 사업 대상 기준금액과 선정 기준은 매년 조정되므로 신고 전 최신 기준을 확인해야 합니다. 가액이 큰 부동산 증여는 감정평가 여부에 따라 세액 차이가 수천만원 이상 발생할 수 있고, 취득세 부담과 향후 양도 시 취득가액으로의 활용까지 종합적으로 따져야 합니다. 구체적 증여 계획 확정 전에 세무 전문가와 상담해 사전 감정 여부와 신고 전략을 함께 정하시기 바랍니다.