부모 자녀 저가양수 증여세 과세기준, 차액 전부일까 초과분만일까

부모와 자녀 사이의 거래는 특수관계인 거래로 분류되어, 시가와 대가의 차이가 일정 기준선을 넘는 부분에 대해서만 증여세가 과세됩니다. 차액 2억원 전체가 과세되는 것이 아니라, 일정 금액을 공제한 잔액만 증여재산가액으로 잡힌다는 점이 핵심입니다. 특수관계인 사이의 저가양수에서는 시가와 대가의 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 차감한 잔액이 증여재산가액이 됩니다. 시가의 30%(또는 3억원, 둘 중 작은 쪽)까지는 일종의 허용범위로 인정해 주고, 그 범위를 넘는 부분에 대해서만 증여로 보아 과세하는 구조입니다. 질문 사례에 대입해 보면 시가 6억원의 30%는 1억 8천만원이고, 3억원과 비교했을 때 1억 8천만원이 더 작습니다. 따라서 공제선은 1억 8천만원이 되고, 시가와 대가의 차액 2억원에서 이 금액을 빼면 2천만원이 남습니다. 이 2천만원이 자녀의 증여재산가액으로 산정됩니다. 직계존속으로부터 10년간 받은 증여재산공제 5천만원이 별도로 있으므로, 다른 증여 이력이 없다면 실제 증여세 부담이 발생하지 않을 가능성도 큽니다. 실무에서 주의해야 할 부분이 몇 가지 있습니다. 첫째, 시가 산정 방식입니다. 아파트는 평가기준일 전후 일정 기간 내의 동일·유사 매매사례가액이 우선 적용되고, 그것이 없을 때 공동주택가격이 보충적으로 쓰입니다. 동일 단지 내 유사 면적·층 거래가 있으면 그 가액이 시가로 잡혀 6억원보다 높거나 낮게 평가될 수 있으므로, 신고 전 평가심의 절차를 활용하는 편이 안전합니다. 둘째, 자녀가 4억원의 매매대금을 실제로 부모에게 지급한 사실이 객관적으로 입증되어야 합니다. 자금출처가 불분명하면 매매 자체가 부인되어 6억원 전액이 증여로 추정될 위험이 있습니다. 계좌이체 내역을 명확히 남기고, 일부가 차입금이라면 차용증과 이자지급 내역까지 갖추어 두는 것이 좋습니다. 셋째, 양도자인 부모 입장에서는 양도소득세 신고도 함께 검토해야 합니다. 특수관계인 간 저가양도는 부당행위계산 부인 대상이 되어, 양도소득세 계산 시에는 4억원이 아닌 시가 6억원을 기준으로 양도차익을 산정해 과세될 수 있습니다. 증여세는 거의 없더라도 양도소득세가 늘어나는 구조이므로, 자녀의 증여세와 부모의 양도세를 함께 시뮬레이션해 본 뒤 거래가격을 결정하는 것이 합리적입니다.