전세주택을 경매에 의하여 취득한 경우 전세보증금의 필요경비 인정여부

서일46014-10397 (2001. 11. 2.)

종류: 예규
안건번호: 서일46014-10397
회신일: 2001. 11. 2.
소관: 국세청

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경매로 주택을 취득하면서 매수인이 계약조건에 따라 부담한 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)은 실지거래가액에 포함되어 양도차익 계산 시 취득가액으로 인정된다. 양도차익을 실지거래가액으로 계산할 때 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득·양도 시 거래된 실지거래가액에 의하고, 경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액에 의하는 것이 원칙이나, 주택임대차보호법 제3조의 대항력 있는 전세보증금으로서 매수인이 인수·부담하는 금액은 여기에 더해 실지거래가액을 구성한다. 따라서 경매로 산 집의 세입자 보증금을 경락대금 외에 별도로 부담했다면 그 금액은 소득세법 제97조의 필요경비인 취득가액에 산입된다. 다만 구상권 행사가 가능한 보증금은 제외되며, 당시 소득세법 제96조 제1항 각 호의 실지거래가액 적용 요건을 충족하는 경우를 전제로 한다.

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【요지】

자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액에는 주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 계약조건에 따라 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것임.

【전문】

1. 질의내용 요약

○ 전세로 살던 주택을 경매에 의하여 취득한 경우로서 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 본인의 전세보증금에 대하여 필요경비를 인정받을 수 있는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제97조

【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제96조

【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일 46014 - 1836 (1997. 7. 26)

【제목】

경매에 의해 주택취득시 구상권행사 할 수 없는 전세보증금을 계약조건에 따라 부담한 것은 취득가액에 포함됨

【질의】

부동산을 경매에 의하여 취득하였는 바 경락대금 이외에 주택임대차보호법 제3조 의거 동 부동산을 임차하여 사용하고 있던 세입자의 임차보증금을 본인이 대신 지급하였는 바 동 금액을 취득가액 또는 자본적지출 등의 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

【회신】

부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액에는 주택임대차보호법 제3조 에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 계약조건에 따라 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것임.

【관련법령】

소득세법 제97조

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