토지 위에 타인 소유의 무허가 주택이 있는 토지를 타인과 공동소유하는 내국법인이 해당 토지를 양도하는 경우 비사업용 토지 해당 여부

1. 사실관계

○ 갑법 인은 ’17.10.30. 설립된 부동산 매매업 법인으로 ’17.12.28. 전북 완주군 봉동읍 장기리 소재의 토지(이하 “쟁점토지”)를 아래와 같이 취득한 후 1년 이내인 ’18.6.8. 공동소유자에게 매도하였음

○ 쟁점토지 지상에는 타인 소유의 무허가주택이 2채가 인접한 필지에 걸쳐 있고 , 재산세는 주택부속토지로 과세되었으며

- 사실상 현황에 따르면 쟁점토지의 일부는 경작되고 있는 것으로 항공사진 등에 의한 확인되나 갑법인은 경작사실에 대해 알지 못하고 있음

2. 질의내용

○ 부동산 매매업을 하는 내국법인이 타인소유의 무허가주택 2채가 인접 필지에 걸쳐 있는 지목이 농지이고 일부토지가 경작되고 있는 토지를 취득하여 양도하는 경우 비사업용 토지 해당 여부

3. 관련법령 및 관련사례

○ 법인세법 제55조의2

① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다) 을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다. <개정 2014.12.23>

1. (생략)

2. 대통령령으로 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ위락 등의 용도로 사용 하는 건축물(이하 이 조에서 "별장"이라 한다)을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액. 다만, 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있으면서 대통령령으로 정하는 범위 및 기준에 해당하는 농어촌주택 (그 부속토지를 포함한다)은 제외한다.

3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액

② 제1항제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. <개정 2015.7.24>

1. 논밭 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나 에 해당하는 것

가. 농업을 주된 사업으로 하지 아니하는 법인이 소유하는 토지.

다만, ｢농지법｣이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령 으로 정하는 농지는 제외한다.

5. ｢지방세법｣ 제106조제2항 에 따른 주택 부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지

7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지에 규정된 토지와 유사한 토지로서 법인의 업무 와 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지

○ 법인세법 시행령 제92조의3

법 제55조의2제2항 각호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 . 다만, 소유기간이 2년 미만이면 가목은 적용하지 아니한다.

가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간

나. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

○ 법인세법 시행령 제92조의4

법 제55조의2제2항의 규정을 적용함에 있어서 농지·임야·목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다.

다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다 .

○ 법인세법 시행령 제92조의5

① 법 제55조의2제2항제1호에서 "농지"라 함은 전·답 및 과수원으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말한다. 이 경우 농지의 경영 에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소(池沼)·농도·수로 등의 토지 부분을 포함한다.

○ 법인세법 시행령 제92조의9

법 제55조의2제2항제5호에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음 각 호의 배율을 말한다. <개정 2011.6.3>

1. 도시지역 안의 토지 5배

2. 도시지역 밖의 토지 10배

○ 지방세법 제106조

② 주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물에서 주택의 범위를 구분하는 방법, 주택 부속토지의 범위 산정은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

3. 주택 부속토지의 경계가 명백하지 아니한 경우 주택 부속토지의 범위 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 지방세법 시행령 제105조

법 제106조제2항제3호에 따라 주택의 부속토지의 경계가 명백하지 아니한 경우 에는 그 주택의 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 주택의 부속토지로 한다.

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