상가분양권의 분할매각에 대한 수익인식 시기

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

질의법인은 건축중인 부동산의 일부분인 판매시설의 분양권을 취득하여 이를 여러개로 분할하여 제3자에 게 분양하는 사업을 수행하고 있음(분양사업에서는 이를 통분양이라 함)

분양개요는 다음과 같음

착공일 : 2004.1월, 준공예정일 : 2007.10월, 건축주 : 갑, 시공사 :을

분양권매도자 : 건축주 갑, 분양권 매수자 : 병

분양권 취득 및 매각대상: 건축중인 건물 (연면적 117,611㎡)중 판매시설(58,728㎡)을 취득하여 이를 30㎡부터 500㎡까지 수백개로 분할하여 제3자에게 분할 매각함

공사계약

건축주(갑)

---→

상가

아파트

←---

시공사(을)

일괄양도(통분양)

↓

|

↓

분양사업자(병)

시공사를 통하여 분양

일반분양

↓

실수요자

○ 질의내용

위와 같이 건축중인 건물의 분양권 일부를 건축주로부터 취득하여 분할매각하는 경우 수익의 귀속시기는 다음 어느 설이 타당한지

갑설 : 법인세법 시행령 제68조 제1항 1호 에 따라 익금으로 계상

을설 : 법인세법 시행령 제68조 제1항 1호 에 따라 익금으로 계상

병설 : 법인세법 시행령 제68조 제2항 에 따라 익금으로 계상

정설 : 법인세법 시행령 제69조 호에 따라 익금으로 계상

※참고 : 금융감독원 의견 : 소유권이전기준

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 법인세법 제40조

① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다. (1998. 12. 28 개정)

② 제1항의 규정에 의한 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28 개정)

○ 제68조

① 법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각호의 날이 속하는 사업연도로 한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 상품(부동산을 제외한다)제품 또는 기타의 생산품(이하 이 조에서 󰡒상품 등󰡓이라 한다)의 판매 : 그 상품 등을 인도한 날 (1998. 12. 31 개정)

3. 상품 등외의 자산의 양도 : 그 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 한다. (1998. 12. 31 개정)

② 법인이 장기할부조건으로 자산을 판매하거나 양도한 경우로서 판매 또는 양도한 자산의 인도일(제1항 제3호에 해당하는 자산은 동호 단서에 규정된 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도의 결산을 확정함에 있어서 당해 사업연도에 회수하였거나 회수할 금액과 이에 대응하는 비용을 각각 수익과 비용으로 계상한 경우에는 제1항 제1호 및 제3호의 규정에 불구하고 그 장기할부조건에 따라 각 사업연도에 회수하였거나 회수할 금액과 이에 대응하는 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 이 경우 인도일 이전에 회수하였거나 회수할 금액은 인도일에 회수한 것으로 보며, 법인이 장기할부 기간 중에 폐업한 경우에는 그 폐업일 현재 익금에 산입하지 아니한 금액과 이에 대응하는 비용을 폐업일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다. (1998. 12. 31 개정)

○ 제69조

① 법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 건설제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 󰡒건설 등󰡓이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도로 한다. (1998. 12. 31 개정)

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 건설 등의 계약기간(그 목적물의 건설 등의 착수일부터 인도일까지의 기간을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 1년 이상인 건설 등의 경우 그 목적물의 건설 등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도까지의 각 사업연도의 익금과 손금은 동항의 규정에 불구하고 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 그 목적물의 건설 등을 완료한 정도(이하 이 조에서 󰡒작업진행률󰡓이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우로서 재정경제부령이 정하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다. (1998. 12. 31 개정)

○ 법인세법 기본통칙 40-69…1

① 주택상가 또는 아파트 등의 예약매출로 인한 익금 또는 손금의 귀속사업연도는 영 제69조의 규정에 의한다. (2001. 11. 1 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 영 제69조 규정의 󰡒인도일󰡓이라 함은 그 대금을 청산한 날 또는 소유권이전등기를 한 날 중 빠른 날로 한다. 다만, 대금청산일 또는 소유권이전등기일 전에 입주 또는 사용하는 경우에는 입주한 날 또는 사용한 날로 한다. (2001. 11. 1 개정)

나. 관련 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-2858, 1997.12.06

장기할부조건인 경우 첫회 부불금 지급일이 취득시기가 되나 목적물이 완성 안된 경우 그 완성일이나 사실상 사용일 중 빠른 날이 됨

○ 서면2팀-353,2004.03.03

법인이 상가 등을 신축 분양함에 있어서 그 목적물의 완공일 이전에 분양계약이 이루어진 부분에 대하여는 󰡒예약매출󰡓로서 법인세법시행령 제69조 의 규정에 의하여 건설 등 용역제공으로 인한 손익을 인식하는 것이며,

그 목적물이 완공된 이후에 분양계약이 이루어진 부분에 대하여는 󰡒상품 등외의 자산의 양도󰡓로 보아 같은영 제68조 제1항 제3호의 규정에 의하여 그 손익을 인식하는 것임

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