토지등급 및 개별공시지가가 없는 토지의 기준시가 산정방법

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 갑은 A토지(1,405㎡)를 ’72.1.19. 취득하여 ’11.5.19. 을(갑의 손자)에게 증 여하였 고, 을은 A토지의 일부(92 ㎡) 를 ’14.9.29. 150백만원에 양도하였음(소득세법상 이월과세 적용대상임)

- 그런데 A토지는 지목이 ‘도로’로서 지방세법상 재산세 비과세대상인 관계로 토지등급이 없고 개별공시지가조차 공시된 바 없으며, 인근 유사토지의 경우에는 ’96년부터의 개별공시지가만 있고 그 이전의 토지등급은 없음

○ 질의내용

- A토지의 취득가액을 산정할 때 토지등급 및 개별공시지가가 공시되지 아니한 토지 의 기준시가 산정방법

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제97조

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(이하 생략)

○ 소득세법 제97조 의 2

① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가 액에서 공제할 필요경비는 제97조 제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조 제1항 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부 할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조 제2항에도 불구하고 필요경비에 산 입한다.

○ 소득세법 제99조

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공 시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고 , 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. ~ 라. 생략

② 제1항 제1호 가목 단서에서 “배율방법”이란 양도ㆍ취득 당시의 개별공시지가 에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 따라 평가하는 방법을 말한다.

③ 다음 각 호의 기준시가 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 제1항에 따라 산정한 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가가 같은 경 우 양도 당시의 기준시가

2. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득 당시의 기준시가

3. 제1항 제1호 나목에 따른 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득 당시 의 기준시가

(이하 생략)

○ 소득세법 제114조

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래 가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가 액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제163조

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정 가 액 또는 환산가액”이란 제176조의 2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액 을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제163조 의 2

① 법 제97조의 2 제1항 전단에서 “대통령령으로 정하는 자산”이란 법 제94조 제1항 제4호 나목의 자산을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제164조

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 평 가한 금액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지 와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가 격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항 에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.

1. ~ 3. 생략

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

② 생략

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고 시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

④ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개 별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 「지방세법」상 시가표준액을 말한다.

1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가 × 취득당시의 시가표준액 / 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나 누어 계산한 가액

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제176조 의 2

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호 의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감 정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감 정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정 에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

○ 부동산거래관리과-542, 2010.04.13.

[ 회 신 ]

거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 「소득세 법」 제94조제1항제1호 및 제4호 나목의 자산을 양도하는 경우 그 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 같은 법 제97조 제3항에 따르되, 취득가액은 그 배우자의 취득 당시 같은 조 제1항제1호 각 목에 따른 금액으로 하는 것 이며, 이 경우 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 동 금액은 필요경비에 산입하는 것입니다.

[질의내용]

- 배우자로부터 증여받은 자산을 5년 이내에 양도하는 경우로서 배우자의 취득 가액 이 불분명하여 환산취득가액을 적용하는 경우 증여 등기비용과 양도 당시 중 개수수료를 필요경비로 공제할 수 있는지

○ 재산세과-973, 2009.12.09.

「소득세법 시행령」 제164조 제4항 을 적용함에 있어 취득 당시 설정된 토지등급 이 없는 경우에는 다음 순서에 따른 토지등급을 적용하는 것입니다.

① 재산세과세대장상에 등재된 토지 등급

② 당해 토지의 품위와 정황이 유사한 인근 토지의 등급가격을 참작하여 시장(구 청장)·군수가 결정한 가액

③ 당해 토지와 바로 인접된 토지 중 품위·정황이 유사한 토지의 등급

④ 품위·정황이 유사한 토지가 없는 때에는 당해 토지 소재지 동(리)의 최하등급

○ 재산세과-1621, 2009.08.07.

1. 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세 무서장)이 평가한 가액으로 하는 것 이며, 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지 방 세법」 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평 가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감 정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있는 것임 .

2. 한편, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30 일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시(1984년 12월 31일 이전에 취득한 경우에는 1985년 1월 1일)의 기준시가는 「소득세법 시행령」제164조 제4 항 산식에 의하여 계산한 가액으로 함 .

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