재건축 중인 상가입주권을 양도하는 경우 양도차익 산정방법

1. 질의내용 요약

서울시 은평구에 소재하고 있는 재건축아파트 단지 내 약 400평의 독립된 상가 건물의 재건축상가 조합원 5명중의 1인임

현재 재건축공사가 아파트와 동시에 진행중에 있으며 내년 5월경에 아파트와 상가 조합원들이 동시에 입주할 예정임

- 상기 상가는 14년전에 본인의 부친(父親)이 매매로 취득하였으며 3년전에 상속받았음

- 상가의 일반분양점포는 없으며 당초 소유자 5명이 각자 자기 점포에 입주함

현시점에서 본인 소유 상가지분을 매도할 경우에 건물이 멸실되고 토지만 있는 상태인 바

① 토지 양도에 대한 세금만 신고하면 되는지

② 상가분양권 양도로 신고하여야 하는 것인지, 상가분양권 양도라면 건물이 멸실된 상태인데 양도소득세 산출방법과 구비서류는

③ 실거래가와 공시지가 중 어느것으로 신고해야 하는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제94조

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29 개정)

나. 지상권 (2000. 12. 29 개정)

다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29 개정)

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리 인 경우

○ 소득세법시행령 제166조

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다. (2003. 6. 30 개정 ; 도시 및 주거환경정비법시행령 부칙)

1. 청산금을 납부한 경우 (2001. 12. 31 개정)

［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］

2. 청산금을 지급받은 경우 (2001. 12. 31 개정)

［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］

※ 2002.1.1.이후 양도하는 재개발․재건축 구역내의 상가 입주권 양도에 대하여도 재개발․재건축 아파트입주권의 양도와 동일하게 양도차익을 계산함

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 재개발․재건축 구역내의 상가 입주권을 양도하고 실지거래가액으로 세액계산하고자 할 경우 제출서류( 소득세법시행령 제169조 )

- 토지 및 건축물대장 등본, 토지 및 건물 등기부등본, 매입 및 매도계약서 사본

- 분양계약서 사업승인계획내용을 확인할 수 있는 서류, 환지청산금 납부․수령내용

- 자본적지출액․양도비 등의 증빙서류, 기타 양도소득세 계산에 필요한 서류 등

소득세법 제94조 · 소득세법 제96조 · 소득세법시행령 제166조 · 소득세법시행령 제169조