양도당시 기준시가가 취득당시 기준시가보다 낮은 경우 감면소득금액 계산

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2008.11. 3. 택지를 9천만원에 취득

- 2009. 4.18. 거주할 목적으로 주택 신축 착공

- 2009. 9.22. 주택 준공(신축비용 3억원)

- 2009.12. 자금 사정으로 주택을 4억9천만원에 양도 예정

- 개별공시지가는 2008년 436,000원, 2009년 415,000원

○ 질의내용

- 주택신축판매업에 해당하지 않아 미분양주택 과세특례를 적용하는 경우 토지의 감면대상소득

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 제98조의3

① 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역( 「소득세법」 제104조의2 에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. <개정 2009.5.21>

1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간

2. 비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간

② 제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택을 포함한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1.~2. 생략

③~④ 생략

⑤ 제1항 및 제2항을 적용할 때 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제98조의3

①~② 생략

③ 법 제98조의3제1항에서 해당 신축주택의 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생한 양도소득금액은 제40조제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다.

(이하 생략)

○ 조세특례제한법 시행령 제40조

① 법 제43조제1항에서 "당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액"이라 함은 「소득세법」 제95조제1항 의 규정에 의한 양도 소득금액 또는 「법인세법」 제99조제1항 의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 "양도소득금액"이라 한다)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다.

양도소득 금액

×

취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가

-

취득당시의 기준시가

양도당시의

기준시가

-

취득당시의

기준시가

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

○ 법규과-100, 2010.01.25.

귀 의견 조회의 경우, 거주자가 「조세특례제한법」 제98조의3제1항 이 적용되는 신축주택과 그 부수토지를 신축일로부터 5년 이내에 양도하고 같은 법 시행령 제40조에 따라 감면대상 양도소득금액을 산정시 양도당시 개별공시지가가 신축주택 취득당시 개별공시지가보다 낮아 분자가 부수인 경우 토지분 감면소득금액은 0원으로 계산하는 것입니다.

법인세법 제99조 · 소득세법 제104조의2 · 소득세법 제120조 · 주택법 제38조 · 조세특례제한법 제98조의3 · 조세특례제한법 제98조 · 조세특례제한법 시행령 제98조의3 · 조세특례제한법 시행령 제40조 · 소득세법 제95조