공동사업 소득금액 계산 시 현물 출자된 토지의 취득가액 산정

[ 질 의 ]

1. 당초 국세청에 질의한 내용

동일 필지에 취득시가가 각기 다르고 지분이 동일하게 1/4로 등기되어 있는 취득가액을 알 수 없는 토지를 공동 출자하여 공동사업(주택신축판매업 또는 부동산매매업)을 할 경우

(1) 공동사업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 출자된 토지에 대하여 취득시점과 취득가액을 어떻게 산정하여야 하는지

(2) 공동구성원이 출자한 토지에 대하여 양도소득세 과세 여부

2. 국세청 회신내용

(1) 공동사업자의 취득시기 및 취득금액

소득 46011-340(1999. 11. 12) 예규에 의한 공동사업자의 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것임

(2) 공동구성원이 출자한 토지에 대한 양도소득세 과세 여부

재일 46014-2657(1997. 11. 12) 예규에 의한 거주자(공동구성원)가 공동사업에 현물출자 하는 경우 현물출자 하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세함

3. 문제점

1필지의 토지에 공동으로 지분 등기된 토지를 각자 필지로 나누어 건물을 신축할 경우 건물 평수 및 건폐율 문제 등이 발생하여 토지 소유주가 공동으로 토지를 출자하여 건물을 신축할 경우, 국세청 회신문과 같이 자신의 지분 전부에 대하여 양도소득세를 과세하고 공동사업체의 토지 취득가액은 공동 구성원이 공동사업에 현물 출자시점의 토지가액으로 할 경우에는 실질상으로 자신의 토지에 자신이 건축물을 신축하는 경우와 조금도 다를 바가 없음에도 불구하고 자신이 자신에게 양도소득세를 과세하는 문제가 발생하게 됨. 즉, 공동사업은 토지가 공동으로 지분 등기되어 있어 단순한 행정행위(건축허가 등)를 하기 위한 과정일 뿐임

[ 질 의 ]

또한 위 경우 양도소득세를 신고할 경우 양수인을 법인이 아닌 개인으로 기록하여 신고할 경우 자신이 자신에게 양도하였다는 결론에 도달하게 됨

4. 재질의 사항

공동으로 지분 등기된 취득가액을 알 수 없는 토지의 지분 변동 없이 공동으로 건물을 신축할 경우 양도소득세는 과세되지 아니하며, 공동사업체의 토지 취득가액은 공동구성원 각자가 당초 취득한 토지 취득가액으로 함이 소득세법시행령 제55조 제1항 제2호 의 규정에 합당하다고 생각되어 질의함

※ 〈참고〉 소득세법시행령 제55조 제1항 제2호 (부동산임대소득 등의 필요경비 계산) : 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 소득세법시행령 제89조 의 규정을 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. (2000. 12. 29 개정)

소득세법시행령 제55조 · 소득세법 제88조