특수관계자에게 토지 임차료를 지급하는 경우 시가의 산정방법

1. 질의내용 요약

○ 사실관계 및 질의요지

- A법인은 특수관계있는 개인으로부터 토지를 임차하고, 동 지상에 법인소유의 건물을 신축하여 이를 전부 제3자에게 임대하고자 함

- 상기와 같은 상황에서 특수관계자인 개인에게 토지 임차료를 지급하는 경우 시가의 산정 방법은

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법, 시행령, 시행규칙)

○ 법인세법 시행령 제89조

① 법 제52조제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다. <개정 2007.2.28, 2009.2.4>

② 법 제52조제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 의한다. <개정 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.2.19, 2010.12.30>

1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.

2. 「상속세 및 증여세법」 제38조 ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제64조까지의 규정 및 「조세특례제한법」 제101조 를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조제2항제1호 및 같은 법 시행령 제57조제1항ㆍ제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.

③ 제88조제1항제6호 및 제7호에 따른 금전의 대여 또는 차용의 경우에는 제1항 및 제2항에도 불구하고 기획재정부령으로 정하는 가중평균차입이자율(이하 "가중평균차입이자율"이라 한다)을 시가로 한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 해당 각 호의 구분에 따라 기획재정부령으로 정하는 당좌대출이자율(이하 "당좌대출이자율"이라 한다)을 시가로 한다. <개정 2010.12.30>

1. 가중평균차입이자율의 적용이 불가능한 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유가 있는 경우: 해당 사업연도에 한정하여 당좌대출이자율을 시가로 한다.

2. 해당 법인이 법 제60조에 따른 신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 당좌대출이자율을 시가로 선택하는 경우: 당좌대출이자율을 시가로 하여 선택한 사업연도와 이후 2개 사업연도는 당좌대출이자율을 시가로 한다.

④ 제88조제1항제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다. <개정 2000.12.29, 2001.12.31>

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 "원가"라 한다)과 원가에 당해 사업연도중 특수관계자외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 원가로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액

나. 관련사례(예규, 해석사례, 심사, 심판 등)

○ 법인세과-1194, 2009.10.26

법인이 특수관계있는 개인 소유의 토지위에 법인소유의 건물을 신축하여 임대업을 영위할 목적으로 그 개인으로부터 토지를 임차하면서 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격, 인근 유사토지의 정상적인 거래에서 형성되는 임대료, 건물을 신축하기 위하여 토지만 임차시의 일반적인 상관행 등에 따라 적정하게 산정한 임차료를 지급하는 경우 부당행위계산부인 규정이 적용되지 않는 것이나, 귀 질의가 이 경우에 해당하는지는 사실판단할 사항임

○ 서면2팀-681, 2007.04.18

1. 귀 질의의 경우, 건물 소유주인 법인과 토지(일부) 소유주인 특수관계자 개인(대주주)간의 지상권 설정 계약 내용 등 임대차 사실관계가 불명확하여 답변이 곤란하나, 법인이 특수관계 있는 자로부터 토지를 임차하는 때의 적정임대료는 당해 토지의 인근에서 정상적인 거래에 의하여 형성되는 임대료에 상당하는 가액을 말하며,

부당행위계산부인 대상 여부는 「법인세법」 제52조 및 같은법 시행령 제88조에 의하여 판단하기 바람.

2. 이와 관련한 기 질의회신문(법인22601-1694, 1992.8.3. ; 서면2팀-1742, 2005.11.2.)을 참고하기 바람.

○ 서면2팀-1742, 2005.11.02.

법인세법 제52조 의 규정에 의한 부당행위계산의 부인규정은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에 적용하는 것으로

법인과 임직원간은 특수관계자에 해당되며 법인이 특수관계자에게 ‘금전기타 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율ㆍ요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우’ 부당행위계산의 유형에 해당하는 것임.

법인세법시행령 제89조 · 법인세법 제52조 · 상속세및증여세법 제38조 · 상속세및증여세법 제63조 · 조세특례제한법 제101조