신축?분양 중인 공동주택의 부수토지 증여시 증여재산의 종류와 평가방법

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

O 사실관계

- 2005년, 같은 단지 내의 연립주택 18세대 주택건물부분을 멸실하고 같은 대지위에 건축회사에 의뢰하여 건축비 충당을 위한 일반분양하는 3세대를 포함하여 모두 21세대의 주택건물이 건축되는 절차 도중 건물 멸실된 상태에서 세대중 한세대 소유자가 연립주택 멸실된 상태인 2005.4.27.일 토지지분 67.89㎡를 아들에게 당시 개별공시지가인 ㎡당 3,020,000원으로 증여함.

- 그런데 주택멸실한 후 일반분양부분으로 인한 토지지분 9.99㎡가 감소(지분변동으로 사실상 청산금을 수령하지 않았음)되어 2005.6.22.자에 새로 분여받은 토지 57.9㎡가 2005년 토지지가가 새로 공시됨으로서 ㎡당 3.020.000원에서3,230,000원으로 증가 변동됨

- 이 건으로 인한 부수된 양도소득세는 증여받은 아들토지 지분감소분 차이 9.99㎡는 소득세법규정에 따라 양도소득세 과세대상이 되어 2005년 새로 고시된 토지가액으로 적기 신고납부함.

- 그런데 증여시점과 양도시점이 3월내에 되어 있음. 그렇다면 증여세 신고시 증여가액으로 본 증여당시 가액으로 평가한 ㎡당 3,020,000원에 대한 적정여부에서 증여당시 가액과 양도당시 가액에 차이가 있고 증여시점과 양도시점 사이가 3월 안에 든다고 볼 때,

O 질문내용

증여가액 평가액은 다음 갑설과 을설중 어느 것으로 평가하여야 하는지 여부?

(갑설) 증여시점에서 증여가액을 평가함에 있어 같은 부동산에 대한 양도시기 및 양도가능성 예측 할 수 없으며, 양도가액 또는 예측할 수 없고, 그러므로 상증세법 제47조 규정에 의한 증여가액은 증여시점(증여일 현재)이어야 하므로 증여시점의 평가액으로 하여야 함

(을설) 증여시점에서 증여가액을 적용하여 증여세 신고하였더라도 같은 토지의 일부가 증여시점으부터 무슨 이유이든간에 3월안에 양도가 되었다면 증여시점으로 평가되었던 증여가액은 양도가액이 새로 형성되었다면 양도당시 가액으로 증여가액을 다시 평가하여야 한다.

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

O 상속세및증여세법 제60조

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

O 상속세 및 증여세법 제61조

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

O 상속세 및 증여세법 시행령 제51조

② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 「소득세법 시행령」 제165조 제8항 제3호 의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 단서개정)

나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)

O 서면4팀-695, 2005.05.06

「상속세 및 증여세법」 제61조 제5항 및 「같은법 시행령」 제51조 제2항의 규정에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 권리는 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하는 것이며,

귀 질의와 같이 재개발조합원으로서 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 증여하는 경우 “평가기준일까지 불입한 금액”은 조합원으로서 출자한 토지와 건물의 감정가액 등을 감안하여 재개발조합이 산정한 조합원의 권리가액과 평가기준일까지 불입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액이 되는 것임.

또한, “평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액”은 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것이며, 이는 당해 권리에 대한 거래상황 및 가격변동 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임.

O 서면4팀-328, 2005.03.04

상속세 및 증여세법 제61조 제5항 및 같은법 시행령 제51조 제2항의 규정에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 권리를 평가할 때, “평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액”은 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것이며, 이는 당해 권리에 대한 거래상황 및 가격변동 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임.

상속세 및 증여세법 시행령 제51조 · 상속세및증여세법 제60조 · 상속세및증여세법 제61조