재개발주택의 부수토지 면적이 증가한 경우 보유기간 계산

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2010.10. 갑, 부산 해운대구 소재 원룸형 A주택(건물 38㎡, 대지 15㎡) 취득

- 2011.04. A주택 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발 관리처분계획인가

- 2014.05. 주택재개발사업에 따라 신축한 AA주택(건물 85㎡, 대지 45㎡) 사용승인 및 준공 검사 완료

- 2014.06. 갑, 재개발 청산금 잔금 납부 후 AA주택 입주

- 2014.12. 갑, 부산 해운대구 소재 B아파트 취득

○ 질의내용

(1) 갑이 ’16.6.5. 이후 AA주택을 양도하는 경우 주택 및 그 부수토지 면적 증가분 에 대 해서 양도소득세를 납부하는 것인지

(2) 갑이 ’16.6.5. 이후 AA주택 을 양도하는 경우 AA주택 및 그 부수토지 면적 증가 분 의 취득시기를 ’14년 5월로 보아 AA주택 취득 후 1년 이내에 새로운 주택 을 취득한 것이 되어 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 없는 것인지

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제89조

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역 별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에 서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거 주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족 과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유 하 고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자 의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주 택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제155조

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택 (이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한 다) 을 양도하기 전에 다른 주택을 취득 (자기가 건설하여 취득한 경우를 포함 한 다) 함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이 상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도 하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당 해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양 도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2013. 2. 15. 후단개정)

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제162조

① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등 에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조 제2항 에 따른 사용승인 서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호 에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받 은 날 중 빠른 날로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

(이하 생략)

○ 부동산거래관리과-477, 2012.09.10.

[ 회 신 ]

1. 귀 질의1의 경우 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다 른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고, 그 다른 주택을 취득한 날로부터 3년이내 에 종전의 주택을 양도하는 경우에 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조제1항 을 적용하는 것 입니다. 이 경우 기존주택을 멸실하고 재건축한 경우에는 기존주택의 취득일을 재건축주택의 취득일로 보는 것 입니다.

2. 생략

[사실관계]

- ‘02.00.00. 甲 성남시 중원구 중동 소재 단독주택A 취득

- ‘07.00.00. 조합방식아닌 주민대표회의방식의 주택재개발사업시행시작,

시행사 LH공사, 구주택(단독주택A) 감정가액 490백만원 평가

- ‘08.02.29. 재개발사업 관리처분계획인가일

- ‘09.00.00. 신축아파트A' 동호수 배정받음 (분양가 390백만원)

- '09.12.02. 甲 성남시 분당구 백현동 소재 아파트B 취득

- ‘12.07.18. 신축아파트A' 사용승인일

- ‘13.12.00. 신축아파트A' 등기 및 청산예정

[질의내용]

질의1) 질의일 현재 신축아파트A'를 양도하고자 하나, 보존등기되지 아니하여 구 주택의 토지를 등기이전하고, 신축아파트에 대한 권리의무승계방식을 통해 아파트 를 양도할 예정임, 이 경우 비과세 해당여부

질의2) 생략

○ 재산세과-3271, 2008.10.14.

[ 회 신 ]

「도시 및 주거환경정비법」에 의해 재건축된 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 보유기간 계산은 멸실된 종전주택의 보유기간과 재 건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산(기존주택의 면적보다 새로운 주택 의 면적이 큰 경우 포함) 합니다. 다만, 재건축사업계획에 따라 청산금을 납부 한 경우로서 재건축 주택의 부수토지 면적이 종전주택의 부수토지 면적보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 재건축 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사 실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 보유기간을 계산 합니다.

[사실관계]

- 2004. 1. 재건축예정 아파트 매입

- 2004. 7. 재건축 사업시행인가

- 2005. 5. 재건축 관리처분인가

- 2008.12. 재건축 아파트 입주 시작

[질의내용]

- 재건축주택 완공 후 양도할 경우 재건축기간 보유기간 인정 여부

소득세법시행령 제154조 · 소득세법 제89조 · 소득세법시행령 제155조 · 소득세법시행령 제162조