1세대3주택의 양도소득세 중과세율 적용여부

서면인터넷방문상담4팀-81 (2005. 1. 11.)

종류: 예규
안건번호: 서면인터넷방문상담4팀-81
회신일: 2005. 1. 11.
소관: 국세청

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소득세법시행규칙 제82조의 요건을 모두 갖춘 소형주택은 1세대 3주택 이상 중과세율(당시 양도소득과세표준의 100분의 60) 적용대상 주택에 해당하지 않는다. 소득세법시행령 제167조의3 제1항 제9호가 일정 규모 이하 소형주택을 중과 제외 대상으로 규정하고 있으며, 그 요건은 2003년 12월 31일 이전 취득, 대지면적 120제곱미터 이하이면서 주택 연면적(공동주택은 전용면적) 60제곱미터 이하, 양도당시 기준시가 4천만원 이하이고, 오피스텔과 도시및주거환경정비법상 정비구역 소재 주택은 제외된다. 집 세 채 팔 때 세금이 걱정되더라도 이 요건을 충족하면 중과되지 않는다. 한편 소득세법 제96조 제1항 제6호의2에 따른 지정지역 소재 부동산은 지정일 이후 최초 양도분부터 실지거래가액으로 과세되며, 이때 양도일은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날에 의한다.

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【요지】

소득세법시행규칙 규정의 요건을 모두 갖춘 「소형주택」은 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(양도소득과세표준의 100분의 60의 세율)적용대상 주택에 해당하지 아니하는 것임

【전문】

1. 질의내용 요약

서초동 빌라(25평, 1989년 취득), 방배동 아파트(56평, 1999년 취득)와 용산구에 주상복합건물(1,320평, 2002년 취득)을 소유하고 있음

용산구 소재 주상복합건물은 상가, 사무실과 여러채의 아파트(실평수 11평, 기준시가 약 3천만원)로 되어 있는데 이 모두를 일반분양(양도)할 예정에 있음

(질의사항)

1. 분양하는 아파트가 1세대 3주택 이상에 해당하여 양도소득세 중과세율을 적용받는지 여부

2. 용산구의 경우 주택투기지역으로 지정되어 있는데 분양하는 아파트 및 상가 등 모두 실지거래가액으로 양도소득세가 과세되는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법시행령 제167조 의 3

【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 󰡒대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택󰡓이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003. 12. 30. 신설)

○ 소득세법시행규칙 제82조

【소형주택의 범위】

① 영 제167조의 3 제1항 제9호에서 󰡒재정경제부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택󰡓이라 함은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택( 건축법시행령 별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 말한다. 다만, 도시및주거환경정비법에 의한 정비구역(종전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정․고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2004. 6. 3. 신설)

1. 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것 (2004. 6. 3. 신설)

2. 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설)

3. 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설)

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조

【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)

6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002. 12. 18 신설)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-1357,2004.08.30

양도소득과세표준의 100분의 60의 세율이 적용되는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택( 소득세법시행령 제167조 의 3 제1항 제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 소득세법시행령 제167조 의 3 제1항 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말하는 것임

○ 서일46014-11193,2003.09.02

소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 󰡒지정지역󰡓에 소재하는 부동산의 경우 그 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 과세하는 것이며, 이 경우 양도일은 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의하는 것이므로 잔금청산일 및 등기접수일 중 빠른날이 지정일 이후에 도래하는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하는 것임

【관련법령】

소득세법시행규칙 제82조 · 소득세법시행령 제162조 · 소득세법 제104조 · 소득세법시행령 제167조 · 소득세법 제96조

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