공동상속주택의 주택 수 포함 여부

1. 질의내용 요약

1주택을 소유하고 있는자가 1개의 주택을 공동상속받았을때 공동상속받은 주택 소유지분 소유자가 상속주택을 양도할 때 소득세법 제96조 제2항 제9호 및 동법 시행령 제162조의2 제5항에 의한 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우로 실거래가액에 의하여 과세할 수 있는 것인지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정)

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정)

1 ~ 8 생략

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005.12.31. 개정)

③ 이하생략

○ 소득세법 시행령 제162조 의 2

① ~ ④ 생략

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

⑤ 법 제96조 제2항 제9호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하고, 공동상속주택의 주택수 계산에 대하여는 제167조의 3 제2항 제2호의 규정을 준용하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2005.12.31. 개정)

○ 소득세법 시행령 제167조 의 3

① 생략

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003.12.30. 신설)

1. 다가구주택: 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003.12.30. 신설)

2. 공동상속주택: 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003.12.30. 신설)

3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다. (2003.12.30. 신설)

③ 이하생략

○ 소득세법 시행령 제155조

① ~ ② 생략

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

③ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (1995. 12.30. 개정)

1. 당해 주택에 거주하는 자

2. 호주승계인

3. 최연장자

④ 이하생략

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-2257, 2005.11.18.

o 부친이 거주하던 주택 1채와 다세대주택 4채를 소유하다가 다세대 1채를 본인에게 증여하여 주택 1채와 다세대주택 3채를 소유하다 사망하여 3형제가 각각 ⅓씩 법정상속 등기하였으며, 본인은 총 5채를 소유하게 됨.

o 위 소유주택 중 증여받아 거주하고 있는 주택을 사정상 매각하고자 하는데, 1세대 3주택으로 인한 양도소득세율 60％의 중과세율이 적용되는지 여부

o 상속받고 몇년 이내에 매각하면 예외적용이 되는지.

1. 1세대 3주택으로 인한 양도소득세 중과세율(60％)이 적용되는 주택의 범위를 규정한 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은영 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것임.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

2. 또한 소득세법 시행령 제155조 제2항 의 규정에 해당하는 상속받은 1주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에는 위 1.의 주택의 범위에서 제외되는 것이나 피상속인으로부터 3주택을 상속받은 귀 질의 사례의 경우에는 그러하지 아니하는 것임.

○ 서면4팀-1659, 2005.09.15.

(사실관계)

- 자녀 3명이 3주택을 각각의 주택에 대하여 1/3씩 보유하고 있음.

- 3주택은 상속주택이 2주택(부 1주택, 모 1주택)이고 일반주택이 1주택임.

- 상속주택 중 1주택은 상속 후 재건축되어 청산금을 납부하고 신축주택으로 받음.

- 상속주택은 모두 상속 후 5년이 경과하였으며 상속주택 중 재건축된 주택을 양도하고자 함.

(질의사항)

1. 상속 후 재건축된 주택이 소득세법 시행령 제155조 의 상속주택에 포함되는지.

2. 1세대 3주택의 양도소득세 중과세율을 적용함에 있어서 공동상속주택의 주택 수 계산

1세대 1주택의 비과세규정을 적용함에 있어서 주택을 상속받은 후 상속받은 주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축하여 양도하는 경우 그 새로운 주택은 상속받은 주택으로 보는 것이며, 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은 영 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것임.

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