겸용주택 임대시 면세 범위

1. 질의내용 요약

신축한 다가구주택을 매입하여 임대사업자로 등록을 했음. 그냥 사업자등록을 하지 않을 때 취득세, 부가가치세 등 어떠한 차이가 있는지?

- 토지 : 199㎡,

- 건물 : 696㎡(근린부분 336㎡, 주택부분 360㎡)

1층 주차장, 2층-4층 독서실, 5층-7층 주택

위의 경우 토지 및 건물(주택부분, 근린부분)의 부가가치세 면제여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

O 부가가치세법 제7조

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.

O 부가가치세법 제12조

11. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령이 정하는 것

O 부가가치세법 시행령 제34조

① 법 제12조 제1항 제11호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.

1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」제2조 제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다)

2. 건물이 정착된 면적에 5배( 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

② 임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 “사업용 건물”이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대의 범위는 다음 각호의 규정에 의한다.

1. 주택부분의 면적이 사업용 건물부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택의 임대로 본다. 이 경우에 당해 주택에 부수되는 토지임대의 범위는 제1항과 같다.

2. 주택부분의 면적이 사업용 건물부분의 면적과 같거나 그보다 작은 때에는 주택부분 이외의 사업용 건물부분은 주택의 임대로 보지 아니한다. 이 경우에 당해 주택에 부수되는 토지의 면적은 총토지면적에 주택부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제1항과 같다.

O 부가가치세법 기본통칙 12-34-1

① 부동산을 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 임차인별로 주택부분의 면적(사업을 위한 거주용인 경우 제외)이 사업용 건물부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택의 임대로 본다.

② 면세되는 주택용 건물에 부수되는 토지의 면적은 당해 주택용 건물부분의 정착(바닥)면적을 기준으로 판단한다.

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

주택과 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 주상복합건물을 임대하는 경우 부가가치세법 시행령 제34조 제2항 의 규정에 의한 주택임대면적에 따른 면세여부는 같은법 기본통칙 12-34-1의 규정에 의하여 판단하는 것으로 임차인별로 주택부분의 면적(사업을 위한 거주용인 경우 제외)이 사업용 건물부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택의 임대로 보는 것임.

토지면적 157㎡, 건축물 연면적 140.39㎡, 1층 점포 64.79㎡, 2층 주택 64.79㎡, 지하층 주택 10.81㎡, 임차인은 2인, 임차인 『갑』은 1층 점포 32.345㎡ 사용,『을』은 1층 점포 32.345㎡와 2층 주택 64.79㎡와 지하층 주택 10.81㎡ 사용

부가가치세법 기본통칙 12-34-1에 의하면, 『임차인별』로 따져 보아야 한다고 하므로, 다음 어느 설이 정당한지 질의함.

〈1설〉 임차인 『갑』은 주택을 사용하지 않고 점포만 사용하므로 그 임대수입은 부가가치세의 과세대상이고,

임차인『을』은 주택을 사용하고 주택면적이 사업용 건물부분 면적보다 크므로 을로부터 받는 임대수입은 부가가치세 면세임.

〈2설〉 임차인 『갑』이 사용하는 면적 32.345㎡보다 주택면적 75.60㎡(= 64.79㎡ + 10.81㎡)이 크므로 그로부터의 임대수입은 부가가치세 면세이고, 임차인『을』이 사용하는 면적 32.345㎡보다 역시 주택면적이 크므로 부가가치세 면세임.

귀 질의의 경우 임차인 갑에게 임대한 부분만 부가가치세가 과세되는 것임.

부가가치세법 제7조 · 부가가치세법 제12조 · 부가가치세법 시행령 제34조