유사매매사례가액 공동주택가격의 차이가 5% 이내인지 판단 시 공동주택가격 기준일이 평가기준일인지 매매계약일인지 여부

1. 사실관계

○ 납세자는 ’20.8.27. 사망(상속개시일)하여 상속재산인 “서울시 강남구 대치동” 소재 ○○아파트 1XXX호에 대한 유사매매사례가액으로 ’20.1.13. 계약된 같은 동 4XX호의 매매가액을 상속재산가액으로 신고함

- 관할 세무서장은 평가기준일 전 2년 이내(평가기간 제외)의 재산으로 시가 인정할 수 있는지에 대해 지방청에 평가심의 신청함

- 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조제3항제1호 다목의 공동주택가격의 차이가 5% 이내인지를 판단 시 적용하는 기준일에 따라 아래와 같이 해당 여부가 상이함

* 평가기준일 공동주택가격 (1,181백만원-1,124백만원)/1,181백만원 = 4.82% < 5%

* 매매계약일 공동주택가격 (928백만원-872백만원)/928백만원 = 6.03% > 5%

2. 질의내용

○ 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조제3항제1호 다목의 공동주택가격의 차이가 5% 이내인지를 판단 시 적용하는 기준일이 평가기준일인지 매매계약일인지 여부

3. 관련법령

□ 상속세 및 증여세법 제60조 [평가의 원칙 등]

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

□ 상속세 및 증여세법 제61조 [부동산 등의 평가]

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시 주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

□ 상속세 및 증여세법 제76조 [결정·경정]

① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다 . 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 "법정결정기한"이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속 재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인·수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.

④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다.

□ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 [평가의 원칙 등]

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가 기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다 . 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월 (증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일 까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

□ 상속세 및 증여세법 시행령 제78조 [결정·경정]

① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.

2. 증여세법 제68조 의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월

□ 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 [평가의 원칙 등]

③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적･위치･용도･종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1.「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택 단지를 말한다)내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산인 경우 : 평가대상 재산과 면적･위치･용도･종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

4. 관련사례

○ 조심-2020-서-83921, 2021.4.21.

증여일 이전 고시된 2018년 공동주택가격을 기준으로 유사매매사례가액을 산정하여야 할 것으로, 이에 의하면 비교아파트의 공동주택가격은 쟁점아파트 공동주택가격의 100분의 5 이내에 해당하는 바, 처분청에서 비교아파트 거래가액을 유사매매사례 가액으로 하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

상속세 및 증여세법 시행령 제49조 · 상속세및증여세법 제61조 · 상속세및증여세법 제76조 · 상속세 및 증여세법 시행령 제78조 · 상속세및증여세법시행규칙 제15조 · 상속세및증여세법 제60조