형제간 부동산 저가 매매 시 증여세 과세 기준과 부당행위계산부인

형제 간에 시세보다 현저히 낮은 가격으로 부동산을 거래하는 경우 세무서에서 증여세를 추징할 가능성이 매우 높습니다. 질문하신 사례는 시세 4억짜리 상가를 2억에 매입하는 거래로, 차액 2억원에 대해 증여세 과세 문제가 발생할 수 있습니다. 세법에서는 특수관계인 사이에 자산을 시가보다 낮은 가격으로 양수하거나 시가보다 높은 가격으로 양도하는 경우 그 차액에 대해 증여세를 부과하도록 규정하고 있습니다. 이를 저가양수에 따른 이익의 증여라고 부릅니다. 형제는 친족 관계에 해당하므로 명백한 특수관계인입니다. 다만 차액 전액에 증여세가 부과되는 것은 아닙니다. 시가와 거래가액의 차액이 시가의 30% 또는 일정 금액 중 적은 금액 이상일 때 과세 대상이 되며, 과세할 때도 그 기준금액을 차감한 나머지 금액을 증여재산가액으로 봅니다. 질문 사례는 시가 4억, 거래가 2억으로 차액이 2억이고 시가의 50%에 해당하므로 30% 기준을 명백히 초과합니다. 따라서 차액 2억에서 기준금액(시가의 30% 또는 3억 중 적은 금액)을 공제한 금액이 증여재산가액으로 산정됩니다. 구체적 계산은 시가 평가와 공제액 적용 방식에 따라 달라지므로 세무 전문가 상담을 권장합니다. 여기에 더해 양도하는 형 입장에서도 양도소득세 문제가 따라옵니다. 특수관계인에게 시가보다 낮게 양도한 경우 부당행위계산 부인 규정이 적용되어, 실제 받은 금액이 아니라 시가를 기준으로 양도소득세를 다시 계산합니다. 즉 형은 4억에 판 것으로 보고 양도세를 내야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 실무적으로 주의할 점은 시가 산정입니다. 상가의 경우 매매사례가액, 감정가액, 임대료 환산가액, 기준시가 순으로 시가를 평가합니다. 시세 4억이라 하더라도 실제 세무서가 인정하는 시가는 인근 매매사례나 감정평가 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 거래 전에 공신력 있는 감정평가를 받아두면 시가 다툼을 줄일 수 있습니다. 가족 간 거래라도 자금 흐름과 계약서, 자금출처가 분명해야 하며, 단순히 매매 형식만 갖추고 실제 대금이 오가지 않으면 통째로 증여로 추정될 수 있습니다. 거래 전 충분히 검토하고 진행하시기 바랍니다.