임대주택 8년 등록 시 거주주택 1세대1주택 비과세 특례 요건

거주주택 양도 시 1세대1주택 비과세 특례를 받으려면 임대주택 요건을 양도일 현재까지 그대로 유지하고 있어야 합니다. 8년째 임대 중이시라면 의무임대기간은 충족하시는 것으로 보이나, 임대료 5% 상한 준수 여부는 등록 시점부터 양도일까지 전 기간에 걸쳐 단 한 번의 위반도 없어야 특례가 유지됩니다. 임대주택 요건을 정리하면, 세무서 사업자등록과 지자체 민간임대주택 등록을 모두 갖추고, 임대개시일 당시 기준시가가 수도권 6억원(비수도권 3억원) 이하이며, 등록 시점에 따라 정해진 의무임대기간(5년·8년·10년)을 지켜야 합니다. 여기에 임대료 증액 5% 상한은 계약 갱신·재계약 시마다 지켜야 하는 상시 요건입니다. 한 번이라도 5%를 초과해 인상한 이력이 있다면 그 시점부터 임대주택으로 인정받지 못해 특례 자체가 부인될 수 있으니, 임대차계약서와 인상 내역을 처음부터 다시 점검하시길 권합니다. 거주주택 쪽도 함께 확인하실 부분이 있습니다. 보유기간 중 세대 전원이 2년 이상 실제 거주한 사실이 있어야 하고, 양도가액 중 12억원 초과분은 고가주택 양도차익으로 과세됩니다. 2026년 기준 1세대1주택 고가주택 기준선이 12억원이므로 12억에 정확히 양도하신다면 고가주택 과세는 발생하지 않지만, 부대비용을 포함한 실질 양도가액 산정에서 초과분이 나오는지 잔금일 기준으로 재확인이 필요합니다. 평생 1회 제한은 2019년 2월 12일 이후 새로 취득한 거주주택부터 적용됩니다. 그 이전에 취득해 계속 거주해 오신 주택이라면 횟수 제한을 받지 않을 여지가 있으므로, 현재 실거주 아파트의 취득일이 이 시행일 전인지 후인지가 가장 먼저 확인해야 할 지점입니다. 실무에서 흔한 실수는, 임차인이 바뀌면서 시세대로 새 계약을 체결해 20~30% 인상한 뒤 새 임차인이니 5% 룰과 무관하다고 오해하는 경우입니다. 임차인이 교체되어도 5% 상한은 그대로 적용되므로 자칫 수억 원 비과세 혜택을 잃을 수 있습니다. 거주주택 취득일, 임대료 인상 이력, 임대주택 등록 유형과 자진말소·자동말소 여부에 따라 결론이 크게 갈립니다. 양도 직전에 세무 전문가와 계약서·등록증을 함께 검토받으시길 권해드립니다.