다가구주택 통매각 1세대1주택 비과세·장특공제 80% 판정 기준

다가구주택을 통째로 하나의 매매단위로 양도한다면 전체를 한 채의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 최대 80% 적용이 가능합니다. 호수별로 쪼개서 각각 다주택으로 중과되는 게 아닙니다. 핵심은 건축법상 다가구주택 요건을 실제로 충족하고 있느냐입니다. 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하, 1개 동의 주택 바닥면적 합계가 660㎡ 이하, 19세대 이하여야 합니다. 질문 주신 건물은 3층·6가구·연면적 580㎡이라 표면상 요건 범위 안에 들어와 있습니다. 이 요건을 갖춘 다가구주택은 세법상 단독주택으로 취급되어 하나의 매매단위로 양도할 때 건물 전체를 1주택으로 봅니다. 반대로 요건이 하나라도 무너지면 다세대주택으로 재분류되어 각 호실이 별개 주택으로 취급됩니다. 이때는 6가구가 곧 6주택이 되어 1세대 1주택 비과세 자체가 성립하지 않고 다주택자 중과 대상이 됩니다. 실무에서 가장 자주 사고 나는 지점이 옥탑방입니다. 옥탑의 수평투영면적이 건축면적의 8분의 1을 넘으면 층수로 산정되어 3층+옥탑=4층이 되고, 그 순간 다가구 요건에서 이탈합니다. 근생시설이 섞여 있는 경우에는 주택으로 쓰는 부분만 따로 산정합니다. 양도가액이 12억 원을 넘으면 12억 초과분에 대응하는 양도차익만 과세됩니다. 15억에 양도하는 경우 그 초과분에 해당하는 부분만 과세되고, 여기에 장기보유특별공제가 적용됩니다. 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하면서 거주까지 10년 이상 채우면 보유·거주분을 합해 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 거주기간이 짧으면 보유공제만 적용되어 공제율이 크게 낮아집니다. 2026년 기준입니다. 납세자가 가장 흔히 하는 실수는 등기부만 확인하고 안심하는 경우입니다. 건축물대장상 다가구로 등재되어 있어도 실제 사용 현황이 요건을 벗어나 있으면, 예를 들어 옥탑 무단증축이나 4층 개조가 있으면 다세대로 판정되어 세금이 수억 원 단위로 뒤바뀔 수 있습니다. 양도 전에 현장 실측과 대장 확인을 반드시 병행하시고, 보유·거주 이력과 위법건축물 여부, 부속토지 범위까지 전반을 사전에 세무 전문가와 함께 점검받아보시길 권합니다.