조합원입주권 보유 중 기존 아파트 매도 시 1세대1주택 비과세 판단 기준

조합원입주권은 원칙적으로 주택수에 포함되지만, 일시적 특례 요건을 충족하면 기존 아파트를 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 먼저 분양권과의 차이부터 짚어드리면, 분양권은 아직 주택이 존재하지 않는 청약 당첨분 등의 권리로 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택수에 산입되기 시작했습니다. 반면 조합원입주권은 이미 존재하던 주택이 관리처분계획 인가를 거쳐 권리로 전환된 것이라, 훨씬 이전부터 주택수에 포함되어 왔습니다. 취득 시점과 무관하게 갖고 있으면 주택 1채로 계산됩니다. 2026년 기준으로도 동일합니다. 관리처분계획 인가일이 지나면 기존 부동산은 입주권으로 전환됩니다. 질문자님처럼 이미 입주권 상태에서 승계 취득한 경우에는 매매 계약일과 잔금 지급일 등 실제 취득일을 기준으로 판정합니다. 기존 아파트를 비과세로 양도하려면 이른바 일시적 1주택 1입주권 특례를 활용하셔야 합니다. 요건은 세 가지입니다. 1. 종전 아파트를 취득한 지 1년이 지나 조합원입주권을 취득했어야 합니다. 2. 종전 아파트가 2년 이상 보유되어야 하고, 조정대상지역에서 취득한 경우 2년 거주 요건이 추가됩니다. 3. 입주권을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 아파트를 양도해야 합니다. 질문자님 상황은 3년 전 아파트에 작년 입주권을 추가 매수하셨으므로 1년 경과 요건과 3년 이내 양도 요건은 충족될 가능성이 높습니다. 종전 아파트의 취득 지역과 시점에 따른 거주 요건만 별도로 확인하시면 됩니다. 3년을 넘겨서 양도해야 하는 상황이라면 대체 특례가 있습니다. 신축주택 완공 후 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하고, 완공일로부터 3년 이내에 종전 아파트를 양도하면 비과세가 가능합니다. 이 경우에는 1년 경과 요건이 요구되지 않습니다. 실무에서 흔한 실수는 조합원입주권을 분양권과 혼동해 취득 시점만으로 주택수를 판단하는 것과, 조정대상지역 거주 요건을 놓치는 것입니다. 관리처분 인가일, 청산금 납부 여부, 원조합원인지 승계조합원인지에 따라 결론이 달라질 수 있으니 등기부와 조합 관련 서류를 준비하셔서 세무 전문가와 요건을 구체적으로 점검받아 보시길 권해드립니다.