부동산 증여세 계산 방법이 궁금합니다

부동산 증여세는 증여받은 부동산의 시가를 기준으로 증여재산가액을 산정한 뒤, 증여재산공제를 차감하고 세율을 적용하여 계산합니다. 배우자로부터 증여받는 경우 6억원, 직계존속으로부터는 5,000만원(미성년자 2,000만원)까지 공제되며, 세율은 10%에서 50%까지 5단계 초과누진세율이 적용됩니다. 법적 근거를 말씀드리겠습니다. 상속세 및 증여세법(이하 상증세법) 제2조에 따라 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우 증여세 납세의무가 발생합니다. 증여세 과세가액은 상증세법 제47조에 따라 증여재산가액에서 비과세, 과세가액 불산입액, 채무인수액 등을 차감하여 산정합니다. 부동산의 평가는 상증세법 제60조 내지 제66조에 따라 시가를 원칙으로 하되, 시가 산정이 어려운 경우 기준시가(공시지가, 공동주택가격, 개별주택가격 등)를 보충적 평가방법으로 사용합니다. 증여재산공제(상증세법 제53조)는 다음과 같습니다. 배우자는 6억원, 직계존속(부모, 조부모 등)은 5,000만원(수증자가 미성년자인 경우 2,000만원), 직계비속(자녀, 손자녀 등)은 5,000만원, 기타 친족(6촌 이내 혈족, 4촌 이내 인척)은 1,000만원입니다. 이 공제한도는 10년간 합산하여 적용되므로, 동일인으로부터 10년 내 여러 차례 증여받으면 합산하여 공제한도를 초과하는 부분에 과세됩니다(상증세법 제47조 제2항). 세율(상증세법 제56조)은 다음과 같습니다. 과세표준 1억원 이하는 세율 10%입니다. 1억원 초과 5억원 이하는 세율 20%(누진공제 1,000만원)입니다. 5억원 초과 10억원 이하는 세율 30%(누진공제 6,000만원)입니다. 10억원 초과 30억원 이하는 세율 40%(누진공제 1억 6,000만원)입니다. 30억원 초과는 세율 50%(누진공제 4억 6,000만원)입니다. 구체적인 계산 예시를 들겠습니다. 부모가 성인 자녀에게 시가 7억원의 아파트를 증여하는 경우입니다. 증여재산가액은 7억원이고, 직계존속 증여재산공제 5,000만원을 차감하면 과세표준은 6억 5,000만원입니다. 세율을 적용하면 6억 5,000만원 곱하기 30% 빼기 누진공제 6,000만원으로, 산출세액은 1억 3,500만원입니다. 신고세액공제(상증세법 제69조)로 산출세액의 3%인 405만원을 공제받으면, 자진납부세액은 1억 3,095만원이 됩니다. 여기에 취득세(증여 취득세율 3.5%, 상증세법과 별도로 지방세법 적용)가 약 2,450만원 추가됩니다. 실무적인 절세 포인트를 알려드리겠습니다. 첫째, 사전증여를 활용한 분할 증여 전략입니다. 10년 단위로 공제한도가 갱신되므로, 장기적인 관점에서 미리 나누어 증여하면 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 예를 들어, 아버지가 5,000만원, 어머니가 5,000만원을 각각 증여하면 직계존속 공제 5,000만원 내에서 아버지 증여분은 비과세이고, 어머니 증여분도 별도의 직계존속 공제로 비과세가 됩니다. 단, 이때 부모를 하나의 그룹으로 보므로 실제로는 합산하여 5,000만원까지만 공제됩니다. 하지만 10년 뒤 다시 5,000만원 공제가 가능해집니다. 둘째, 증여 시점의 부동산 가격이 중요합니다. 시가가 낮은 시점에 증여하면 증여세 부담이 줄어듭니다. 특히 재건축 예정 아파트나 개발 호재 지역의 부동산은 가격 상승 전에 증여하는 것이 유리합니다. 셋째, 부담부증여를 활용할 수 있습니다. 부동산에 담보된 대출금이나 임대보증금을 수증자가 인수하는 조건으로 증여하면, 채무 인수액만큼 증여재산가액에서 차감됩니다(상증세법 제47조 제1항). 다만 채무 인수 부분은 증여자에게 양도소득세가 과세되므로, 종합적인 세 부담을 비교해봐야 합니다. 주의할 점이 있습니다. 증여세 신고 기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다(상증세법 제68조). 기한 내 신고하지 않으면 신고세액공제 3%를 받을 수 없고, 무신고가산세까지 부과됩니다. 또한 증여 후 10년 이내에 증여자가 사망하면 사전증여재산으로 상속세 과세가액에 합산되므로(상증세법 제13조), 이 점도 반드시 고려해야 합니다. 부동산 증여는 증여세뿐 아니라 취득세, 향후 양도소득세, 종합부동산세까지 종합적으로 검토해야 최적의 의사결정을 할 수 있습니다. 비트세무회계에서 맞춤 상담을 받아보시길 권장합니다.