임의재건축한 주택의 취득시기 및 취득가액

재산세과-804 (2009. 11. 23.)

종류: 예규
안건번호: 재산세과-804
회신일: 2009. 11. 23.
소관: 국세청

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거주자가 주택신축판매업 등 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약에 따라 토지 등을 그 공동사업에 현물출자하는 경우, 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 해당 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 본다. 질의는 2000.2.10. 취득한 마포구 망원동 다세대주택(토지 30㎡·주택 60㎡)을 2005.12.20. 철거하고 다세대주택 소유자 6명과 단독주택 소유자 1명이 추가부담금 5,200만원을 부담해 다세대주택 8채를 신축, 2006.7.7. 보존등기 후 2009.11.13. 1세대1주택 상태로 3억 3천만원에 양도한 사안으로, 헐고 새로 지은 집 양도세를 계산할 때의 취득시기·취득가액이 쟁점이다. 당시 소득세법 제97조 제1항 제1호는 취득에 소요된 실지거래가액을 필요경비로 하되 이를 확인할 수 없으면 매매사례가액·감정가액·환산가액에 의하도록 하고, 같은 법 시행령 제176조의2 제3항은 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가를 순차로 적용하도록 정하고 있다.

#현물출자 #공동사업 #유상양도 #취득시기 #환산취득가액 #헐고 새로 지은 집 양도세 #재건축 주택 취득시기 #옛날 취득가액 모를 때 #1세대1주택 신축 양도세 #소득세법 제97조 #소득세법 시행령 제176조의2

【요지】

거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자 하는 경우 현물출자 하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보는 것임

【전문】

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2000.2.10. 취득한 서울시 마포구 망원동소재 다세대주택(토지 30 ㎡, 주택 60㎡)을 2005.12.20. 철거함(4년이상 보유 및 거주)

- 2005.11.20. 다세대주택 소유자6명과 단독주택 소유자1명이 다세대주택 8채를 신축(다세대주택 소유자 추가부담금 52백만원)

- 2006.7.7. 동소 신축 다세대주택(토지 50㎡, 주택 85㎡)을 보존등기 하였으며 신축 후에는 거주사실 없음

- 양도일(2009.11.13.) 현재 1세대1주택자이며 330백만원에 양도

○ 질의내용

- 상기 주택에 대한 양도소득세 계산 방법

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

소득세법 제97조

【양도소득의 필요경비계산 <개정 2006.12.30>】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. <개정 1995.12.29 부칙, 1999.12.28 부칙, 2000.12.29 부칙, 2002.12.18 부칙, 2005.12.31 부칙>

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

소득세법 시행령 제176조 의2

【추계결정 및 경정】

① 생략

② 법 제114조제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. <개정 2000.12.29, 2001.12.31, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2005.12.31, 2008.2.22>

1. 생략

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액 취득당시의 기준시가

제3항제1호의 매매사례가액 × ────────────────────────────

또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우

에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. <개정 2005.12.31, 2008.2.22, 2009.2.4>

1. 양 도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등 은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

④ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다. <개정 2005.2.19, 2009.2.4>

1. 의제취득일 현재 제3항제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호에 따른 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한가액

【관련법령】

소득세법시행령 제162조 · 소득세법시행령 제176조 · 소득세법 제97조

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