장기주택저당차입금으로 전환된 경우 동 주택의 최초고시 기준시가가 3억원을 초과

1. 질의내용 요약

가. 질의요지

○ 근로소득이 있는 거주자가 2006년 7월 조합지분인 주택분양권을 취 득 하고 2006년 10월 주택 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 조 건으로 금융회사로부터 2억원을 차입함

- 2008년 5월에 해당 주택에 소 유권 보존등기하고 저당권을 설정하면서 장기주택저당차입금으로 전환하였으며 전환시점에 해당주택에 대한 기준시가 공시되기 전인 경우 이자상 환액에 대해 소득공제가 가능한 지

* 당해 주택의 최초 공시된 가격(기준시가)은 3.1억원임(2009.1.1.)

나. 사실관계

←---------- ( 분양권 ) ----------------→

(2006.7월)

(2006.10월)

(2008.05)

(2009.1.1.)

↑

조합원 지분 권

분양권 취득

분양가격

↑

① 대출(200백만원)

(실제 입주일)

↑

( 소유권보존등기 )

근저당설정

↑

최초 기준시가

3억원 초과

○ 거주자 ‘갑’ 의 주택취득과 관련한 차입금 현황은 아래와 같음

- 2006.07.14 조합원 지분 분양권 매매계약(금액 140백만)을 체결하고 양 수함

- 2006.10.11. 분양대금 납부와 동시에 입주함

ㆍ 입주하는 해당 아파트는 국민주택규모 이하임

- 2006.10.11. 한국씨티은행으로부터 주택자금 200백만원을 차입

- 2008.05.07. 해당 아파트에 소유권 보존등기을 완료하고 근저당 설정

ㆍ 당해 주택의 최초 공시된 가격(기준시가)은 3.1억원임(2009.1.1.기준)

○ 장기주택저당차입금으로 전환한 후 거주자 ‘갑’은 차입금의 원리금을 상 환하고 있음

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 법령

○ 소득세법 제52조

⑤ 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니한 세대의 세 대주 (세대주가 제4항, 「조세특례제한법」 제87조제2항 및 이 항에 따 른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있 는 자를 말한다)가 국민주택규모의 주택으로서 취득 당시 제99조제1 항에 따른 주택의 기준시가가 3억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사등 또는 「주택법」에 따 른 국민주택기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금 (국민주택규모의 주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택 저당차입금을 포함하며, 이하 이 항에서 "장기주택저당차입금"이 라 한다)의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액 에서 공제한다. 다만, 그 공제하는 금액과 제4항 및 「조세특례제 한법」 제87조제2항에 따른 금액의 합계액이 연 1천만원(장기주택저당차 입금이 대통령령으로 정하는 요건을 충족하면 1천500만원)을 초 과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.

1. 세대주 여부의 판정은 과세기간 종료일 현재의 상황에 따른다.

2. 세대 구성원이 보유한 주택을 포함하여 과세기간 종료일 현재 2 주택 이상을 보유하거나 해당 과세기간에 2주택 이상을 보유한 기간이 3개월을 초과한 경우에는 적용하지 아니한다.

3. 세대주에 대해서는 실제 거주 여부와 관계없이 적용하고, 세대주 가 아닌 거주자에 대해서는 실제 거주하는 경우만 적용한다.

4. 무주택자인 세대주가 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설되는 국민주택규모의 주택(「주택법」에 따른 주택조합 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합의 조합원이 취 득 하는 주택 또는 그 조합을 통하여 취득하는 주택을 포함한다. 이 하 이 호에서 같다) 을 취득할 수 있는 권리 (이하 이 호에서 "주택분 양권" 이라 한다)로서 대통령령으로 정하는 가격이 3억원 이하인 권리 를 취득하고 그 주택을 취득하기 위하여 그 주택의 완공 시 장기주 택 저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융회사 등 또는 「주택 법」에 따른 국민주택기금으로부터 차입(그 주택의 완공 전에 해당 차입 금의 차입조건을 그 주택 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것 을 조건으로 변경하는 경우를 포함한다)한 경우에는 그 차입일(차입 조건을 새로 변경한 경우에는 그 변경일을 말한다)부터 그 주택 의 소유권보존등기일까지 그 차입금을 장기주택저당차입금으로 본 다. 다만, 거주자가 주택분양권을 둘 이상 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세기간에는 적용하지 아니한다.

5. 주택에 대한 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따 른 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되기 전에 차입한 경우에는 차입일 이후 같은 법에 따라 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가로 본다 .

○ 소득세법 제52조

2007.12.31. 법률 제8825호 개정

③ 근로소득이 있는 거주자(일용근로자를 제외한다)로서 주택을 소유 하지 아니한 세대의 세대주(세대주가 제2항, 「조세특례제한법」 제87 조 제2항 및 이 항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구 성원중 근로소득이 있는 자를 말한다)가 국민주택규모의 주택 으로서 취 득 당시 제99조제1항의 규정에 따른 주택의 기준시가가 3억원 이하 인 주택을 취득하기 위하여 당해 주택에 저당권을 설정하고 금융기 관 또는 「주택법」에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 대통령령 이 정하는 장기주택저당차입금(국민주택규모의 주택으로서 취득당시 제99조제1항의 규정에 따른 주택의 기준시가가 3억원 이하인 주택 의 취득으로 인하여 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 조 에서 "장기주택저당차입금"이라 한다)의 이자를 지급한 때에는 당 해 연도에 지급한 이자상환액을 당해연도의 근로소득금액에서 공제한 다. 다만, 세대구성원이 보유한 주택을 포함하여 거주자가 과세기간 종료일 현재 2주택 이상을 보유하거나 해당 과세기간에 2주택 이 상을 보유한 기간이 3개월을 초과한 경우에는 그 보유기간이 속하는 과 세 기간에 지급한 이자상환액은 근로소득금액에서 공제하지 아니한 다.

④ 제3항의 규정에 따른 소득공제는 다음 각 호의 기준에 의한다.

1. 거주자에 대하여는 실제 거주여부에 관계없이 제3항의 규정을 적용한다 . 다만, 세대주가 아닌 경우에는 본인이 실제 거주하는 경우에 한한다. (2005. 12. 31. 개정)

2. 삭제 <2005.12.31 부칙>

3. 무주택자인 세대주가 「주택법」에 의한 사업계획승인을 얻어 건 설되는 국민주택규모의 주택(「주택법」에 의한 주택조합 및 「도 시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택 또는 동조합을 통하여 취득하는 주택을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득할 수 있는 권리(이하 이 호에서 "주택분양권"이라 한다)로서 대통령령이 정하는 가격이 3억원 이하인 권리를 취득하고 당해 주택을 취득하기 위하여 동주택의 완공시 장기주 택 저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융기관 또는 「주택법」 에 의한 국민주택기금으로부터 차입(동 주택의 완공 전에 해당차입금 의 차입조건을 동 주택 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 변경하는 경우를 포함한다) 한 경우에는 그 차입일(차입 조건을 새로 변경한 경우에는 그 변경일) 부터 당해 주택의 소유 권보존등기일까지 당해 차입금을 장기주택저당차입금으로 보 아 그 이자상환액에 대하여 제3항의 규정을 적용한다. 다만, 거주자 가 주택분양권을 2 이상 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세연도에 있어서는 이를 적용하지 아니한다.(2006.12.30 개정)

4. 주택에 대한 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따 른 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되기 전에 차입한 경우에 는 차입일 이후 같은 법에 따라 최초로 공시된 가격을 해당 주택 의 기준시가로 본다 .

* 부칙 <제8825호,2007.12.31>

제1조 (시행일) 이 법은 2008년 1월 1일부터 시행한다.

제10조 (특별공제에 관한 적용례)

④ 제52조제2항 및 제4항제4호의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 신 규 차입하는 분부터 적용 한다

○ 소득세법 시행령 제112조

⑦ 법 제52조 제5항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금”이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 차입금을 말한다. 이 경우 해당 요건을 충족하지 못하게 되는 경우에는 그 사유가 발생한 날부터 법 제52조 제5항을 적용하지 아니한다. (2010. 2. 18. 개정)

1. 차입금의 상환기간이 15년 이상일 것 . 이 경우 해당 주택의 전 소 유자가 해당 주택에 저당권을 설정하고 차입한 장기주택저당 차입 금에 대한 채무를 해당 주택의 양수인이 주택취득과 함께 인 수 하는 때에는 해당 주택의 전소유자가 해당 차입금을 최초로 차입한 때를 기준으로 하여 상환기간을 계산한다.

2. 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내 에 차입한 장기 주택저당차입금일 것 (2000. 10. 23. 개정)

3. 장기주택저당차입금의 채무자가 당해 저당권이 설정된 주택의 소유 자 일 것 (2000. 10. 23. 개정)

⑮ 법 제52조제5항제4호 본문에서 대통령령으로 정하는 가격"이란 다음 각 호의 어 느 하나에 해당하는 가격을 말한다.

1. 법 제52조제5항제4호 본문에 따른 주택분양권 중 제2호에 따른 조합원입주권을 제외한 주택분양권 : 분양가격

2. 법 제89조제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권

가. 청산금을 납부한 경우

기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금

나. 청산금을 지급받은 경우

기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금

나. 관련 사례

○원천세과-514,2009.6.16.

2006년 4월 국민주택규모의 주택을 취득할 수 있는 분양권(3억원 초과)을 취득하면서 동 주택의 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 국민주택기금을 차입 후 중도금을 불입(상환기간 : 20년)하는 중 2008년 6월 동 주택의 완공으로 기존 차입금을 장기주택저당차입금으로 전 환함 (최초 고시된 주택 기준시가는 3억원 이하)

- 분양가격 3억원 초과의 분양권을 취득하여 금융기관으로부터 차입 후 동 주택이 완공되어 장기주택저당차입금으로 전환하였을 때 전환시점에 기준시가가 3억원 이하인 경우 공제가능 여부

귀 질의의 경우, 분양가격이 3억원을 초과하는 국민주택규모의 주택분양권을 취득하고 동 주택의 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융기관 등으로부터 차입한 거주자가 당해 주택이 완공되어 장기주택저당 차입금으로 전환함에 있어, 그 전환당시 동 주택의 기준시가가 3억원 이하에 해당하고 전환된 차입금이 ｢소득세법 시행령｣ 제112조제7항 의 요건을 충족 하는 경우에는 전환일 이후부터 ｢소득세법｣ 제52조제3항 을 적용받을 수 있 음

○ 원천세과-1890, 2008.09.03.

주택분양권을 취득하고 소득세법 제52조제4항제3호 의 규정에 따라 동 주택 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금 융 기관으로부터 차입한 거주자가 당해 주택이 완공되어 장기주택저당차 입금으로 전환함에 있어, 동 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우 그 전환하는 차입금은 같은 조 제3항의 규정에 따른 장기주택저 당차입금으로 보지 아니하는 것임.(2006.1.1. 분양권 취득분)

○ 서면1팀-1739,2007.12.26.

2003.12월에 국민주택규모의 주택을 취득할 권리(분양권가격 3억원 초과) 를 취득한 거주자가 구 소득세법 제52조 제4항 제3호 에 따라 주택 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 차입하고 20 07년 11월 차입약정에 따라 장기주택저당차입금으로 전환하는 경우 에 있어서 당해 주택의 기준시가가 3억원 초과시에도 당해 차입금이자상환액에 대해 소득공제를 받을 수 있는지

무 주택자인 세대주가 「주택법」에 의한 사업계획승인을 얻어 건설되 는 국민 주택규모의 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하고 당 해 주택을 취득하기 위하여 「소득세법」 ( 2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정 전의 것) 제 52조 제4항 제3호의 규정에 따라 2005. 12. 31. 이전에 차입 금 을 차입한 경우 로서, 동 주택의 완공으로 당해 차입금이 2006. 1. 1. 이후 장기주택저당차입금으로 전환되는 경우 에는 그 이자상환액에 대하여 동 법률에 따른 주택자금공제를 적용할 수 있는 것임

○ 재경부 소득세제과-604, 2006.09.25

주택분양권을 취득하고 동 주택의 완공시 장기주택저당차입금으로 전 환 할 것을 조건으로 금융기관 등으로부터 차입한 경우에는 소득세법 제 52 조 제4항제3호의 규정에 따라 동 차입금의 상환기간에 관계없이 그 차 입일부터 당해 주택의 소유권보존등기일 까지 당해 차입금을 장기주택저당차입금으로 보는 것임.

소득세법시행령 제112조 · 소득세법 제52조 · 조세특례제한법 제87조