근린생활시설과 주택 겸용 부동산에 대해 신축주택의 양도소득세 감면 적용여부

[ 회 신 ]

정에 해당하는 건설업(주택신축판매업)에 해당하는 경우에는 사업소득에 해당되는

것이며, 단순히 사업목적없이 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득에 해당되는 것임.

3. 귀 질의의 경우 소득의 구분 및 고급주택에 해당되는지의 여부에 관하여는 관할세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 판단할 사항임.

1. 질의내용 요약

○

조세특례제한법 제99조의3 규정에 의한 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 규정을 적용함에 있어,

근린생활시설과 주택이 같이 있는 부동산(주택부분의 면적이 큼)의 양도시 감면대상 소득의 범위가 다음중 어느 것이 타당한지에 대한 질의

(갑설) 주택부분의 면적이 기타부분의 면적보다 크므로 전체를 주택으로 보아 건물 및 2배내의 토지 양도에 따른 소득세 100%감면

(을설) 주택부분과 주택부분이 차지하는 비율에 해당하는 토지분만 감면

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 제99조 의 3

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2001. 8. 14 개정)

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2001. 12. 29 단서개정)

2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간” 이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2001. 12. 29 개정)

신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택

○ 소득세법 제19조

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정)

1 ~ 5 생략

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득

7 ~ 16 생략

② ~ ③ 생략

○ 소득세법시행령 제32조

① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업” 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업

2. 삭 제 (1995. 12. 30)

② ~ ④ 생략

○ 소득세법기본통칙 19-5

영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.

1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.

2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.

3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 5배(도시계획구역밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다.

4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다.

5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-1655 (1999.9.10)

1. 자기가 건설한 주택으로서 1998. 5. 22~1999. 6. 30까지의 기간 사이에 사용승인 또는 사용검사를 받은 “신축주택” ( 소득세법시행령 제156조 에 해당하는 고급주택은 제외하는 것이며, 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보는 것임 )의 경우, 당해 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것임.

2. 거주자가 건물 등을 신축하여 양도하는 경우로서 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 횟수, 반복성 등을 종합적으로 판단하여 소득세법 제19조 제1항 제6호 의 규정에 해당하는 건설업(주택신축판매업)에 해당하는 경우에는 사업소득에 해당되는 것이며, 단순히 사업목적없이 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득에 해당되는 것임.

3. 귀 질의의 경우 소득의 구분 및 고급주택에 해당되는지의 여부에 관하여는 관할세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 판단할 사항임.

조세특례제한법 제99조의3