양도시기 및 기준시가 적용

서면인터넷방문상담4팀-1036 (2005. 6. 23.)

종류: 예규
안건번호: 서면인터넷방문상담4팀-1036
회신일: 2005. 6. 23.
소관: 국세청

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자산의 양도·취득시기는 매매대금을 청산한 날이며, 그 날이 분명하지 않거나 대금 청산 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부·등록부에 기재된 등기접수일이 양도시기가 된다(당시 소득세법시행령 제162조 제1항). 질의인은 1999년 12월 사업시행자와 계약금 380,000천원의 매매계약을 체결하고 계약금의 10%만 수령한 뒤 2005년 6월까지 잔금을 받지 못한 상태로, 땅 팔았는데 돈 못 받은 사정을 들어 공시지가 기준연도를 차등 적용해 달라고 요청하였다. 그러나 양도가액과 취득가액은 각각 양도 당시·취득 당시의 기준시가(토지는 개별공시지가)에 의하는 것이므로(당시 소득세법 제96조·제97조·제99조), 대금청산일로 확정되는 양도시기와 달리 납세자가 임의로 기준연도를 선택할 수는 없다.

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【요지】

자산의 양도 또는 취득시기는 매매대금을 청산한 날이 되는 것이며, 그 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임

【전문】

1. 질의내용 요약

(사실관계)

- 양도물건 : 경기도 ○○시 ○○리 토지

- 상기 토지는 1999년 12월 사업시행자로부터 부동산 매매계약(계약금 380,00천원) 체결후 계약금액 중 10%를 수령하고 관련 인허가(택지개발지구 지정) 승인시 중도금 및 잔금 지급조건으로 동의하였으나 2005.6월 현재까지 잔금을 받지 못하고 있으며, 토지 소유자는 은행융자 및 대출로 어려운 생활을 하고 있음

(질의내용)

위 경우 양도소득세 산정기준은 당초 토지 취득일과 양도시의 기준시가 차액으로 산정함에 따라 토지 소유자는 사업시행자로부터 추가토지 보상없는데, 2005년 토지매매한 것으로 공시지가 적용은 부당하다고 사료되는 바, 공시지가 기준연도의 차등을 적용하여 양도소득세 감면혜택을 받을 수 있는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법시행령 제162조

【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금 (당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다) 을 청산한 날 로 한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제99조

【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (1999. 12. 28 개정)

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29 개정)

가. 토 지 (2005. 1. 14. 개정 ; 지가공시및토지등의평가에관한법률 부칙)

부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 개별공시지가 (이하 󰡒개별공시지가󰡓라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 소득세법 제96조

【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)

○ 소득세법 제97

【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 . 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재정경제부 재산세제과46014-63,2000.03.10

󰡒양도󰡓라 함은 소득세법 제88조 의 규정에 의하여 등기 또는 등록에 관계없이 매도 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하며, 자산의 양도 또는 취득시기는 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날(대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 됨

【관련법령】

소득세법 제99조 · 소득세법 제96조 · 소득세법 제88조 · 소득세법시행령 제162조

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