부동산을 양도하고 수회에 걸쳐 대금을 지급받는 경우 양도시기 여부

1. 질의내용 요약

매매목적물 : 대지 454평, 대금지급방법

- 1997.1.10 계약금 106,990,000원

- 1997.2.26 1차중도금 267,475,000원

- 1997.4.10 2차중도금 213,980,000원

- 1997.9.22 3차중도금 53,495,000원

- 2002.12.26 잔 금 8,060,000원

- 매매계약 체결후 매수자의 일시사용요청이 있을 경우 매도자는 이에 응하여야 함

- 잔금은 사업승인후 1개월이내에 지급한다

- 사업승인이 나지 않아 매수인에게 명의이전 받아갈 것을 요청하고 2002.12월에 잔금을 받기로 합의함

- 전답은 법인소유가 되지 않아 전담에 대해서는 계약해제를 하고자 함

이 경우 상기토지의 양도시기는?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제98조

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정)

○ 구 소득세법시행령 제162조

(1997년)

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1 ~ 3 생략

4. 총리령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일. 다만, 첫회 부불금의 지급일전에 소유권이전등기등을 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.

○ 구 소득세법시행규칙 제78조 (1997년)

① ~ ② 생략

③ 영 제162조 제1항 제3호에서 “총리령이 정하는 장기할부조건” 이라 함은 영 제157조ㆍ제158조에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 당해 자산의 양도대금을 3회 이상으로 분할하여 수입할 것

2. 양도하는 자산의 인도여부에 불구하고 첫회 부불금 지급일의 다음날부터 최종의 부불금 지급일까지의 기간이 1년이상인 것.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재경부재산46014-337,1998.10.30.

양도소득세와 관련된 소득세법의 해석에 대하여 질의함.

소득세법시행규칙 제78조 제3항 “장기할부조건”의 적용범위는.

“첫회부불금의 지급일”을 취득 및 양도시기로 하는 “장기할부조건”에 해당 여부를 계약시 약정에 의하여 판정할 것이지, 실지대금의 지급사실로 판정할 것인지.

※ 관련규정

① 소득세법시행령 제162조 제1항 제3호 장기할부조건의 경우 첫회부불금지급일을 취득 및 양도시기로 하는 것임.

② 소득세법시행규칙 제78조 제3항

장기할부조건이라 함은 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말함.

- 양도대금을 3회 이상으로 분할하여 수입할 것

- 양도하는 자산의 인도 여부에 불구하고 첫회부불금지급일의 다음날부터 최종의 부불금지급일까지의 기간이 1년 이상인 것

③ 재경원재산46070-256(1997.7.31.)

단순히 양수자의 자급사정 등으로 잔금지급이 지연되거나 분할지급으로 잔금지급방법이 변경됨으로써 “3회 이상” 또는 “1년 이상”에 해당되는 경우에는 장기할부조건으로 보지 아니함.

<갑설> “ 장기할부조건”의 해당 여부는 계약시 약정에 따라 판정하는 것임.

(이유) 장기할부조건에 의한 취득 및 양도시기가 성립한 후 단순히 매수인 일방의 대금지급변경으로 그 취득 및 양도시기를 조정하면 양도차익의 수정 등 업무집행에 혼란을 가져올 뿐만 아니라, 장기할부조건 외의 방법으로 양도하였으나 매수인 일방의 사정에 의한 대금지급변경으로 장기할부조건이 되면 매도자의 양도시기가 변경되어 자진신고시기를 일실하는 등 법집행에 불합리가 있음.

<을설> “장기할부조건”의 해당 여부는 실지대금을 수입하는 방법에 따라 판정하는 것임.

(이유) 소득세법시행규칙에 대금을 “3회 이상 분할하여 수입”하고, “첫회 부불금지급일부터 최종부불금지급일까지의 기간이 1년 이상”으로 되어 있고, 소득세법상 취득 및 양도시기가 실지대금을 청산한 날로 하고 있으므로 장기할부조건도 실지거래방법에 따라 판정하는 것이 타당하며, 매수인의 일방에 의한 양도시기의 조정으로 양도자가 받는 불이익에 대하여는 사인간 보상을 청구할 수 있음.

귀청 질의의 경우 <갑설>이 타당함.

○ 재일46014-2971,1997.12.17

1. 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 계약금외의 대금을 “3회이상” 분할하여 수입하고 첫회부불금 지급일의 다음날부터 최종부불금 지급일까지의 기간이 “1년이상” 인 경우에는 소득세법시행령 제162조 제1항 제3호 및 동법시행규칙 제78조 제3항의 규정에 의하여 첫회부불금 지급일과 등기부에 기재된 등기접수일중 빠른 날을 양도 또는 취득시기로 하는 것임.

2. 이 경우 단순히 양수자의 자금사정등으로 잔금지급이 지연되거나 분할지급 잔금지급방법이 변경됨으로써 앞의 “3회이상” 또는 “1년이상” 에 해당하는 경우에는 장기할부조건의 매매로 변경되지 아니한 것 이며, 잔금을 소비대차로 변경한 경우에는 소비대차의 변경일을 잔금청산일로 보는 것임. 다만, 이에 해당하는지의 여부는 소관세무서장이 사실확인하여 처리할 사항임.

○ 재일46014-1826,1996.08.05

토지거래계약 허가구역내 토지를 양도하면서 당초 계약시 토지거래계약 허가를 조건으로 계약을 체결하였다가 토지거래허가후 당초 계약서상의 대금지급방법을 달리하여 재계약을 체결하고, 그 재계약에 의하여 대금이 지급되었다면 재계약에 의한 대금지급방법에 따라 양도시기를 판정하는 것임.

○ 재일46014-1935,1996.08.23

소득세법 제98조 및 같은법시행령 제162조 제1항 제3호에 의한 장기할부조건으로 자산을 양도하는 경우의 당해 자산의 양도시기는 첫회부불금의 지급일이 되는 것이나, 첫회 부불금지급일 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 그 등기 등의 접수일이 되는 것임.

질의의 경우 장기할부조건부 매매가 아닌 때에는 매매대금 중 최종 잔금을 지불한 때가 양도시기가 되는 것임.

소득세법 제98조