자동차정비업의 사업장으로 임대한 토지의 비사업용 토지 여부

1. 질의내용 요약

[사실관계]

- A토지 30평 나대지 B토지 30평 나대지

- 무허가 건축물 콘테이너박스가 A와 B의 토지에 걸쳐 있음(2002년 8월부터 2006년 12월까지 자동차정비업의 사업장으로 사용함)

- 사업자등록증은 B토지 지번으로 등록하고 세무신고

- 현재 공휴지이며 토지의 소유자는 무주택세대주임

- 2007년 8월 매각예정

[질의사항]

- 자동차정비업의 사업장으로 임대한 토지의 비사업용 토지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제104조의3 [비사업용 토지의 범위]

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.(2005.12.31 신설)

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지(2005.12.31 신설)

가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규 정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지(2005.12.31 신설)

나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지(2005.12.31 신설)

다. 토지의 이용상황·관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것(2005.12.31 신설)

○ 소득세법시행령 제168조의6 [ 비사업용 토지의 기간기준(2005.12.31 신설) ]

법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.(2005.12.31 신설)

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간(2005.12.31 신설)

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간(2005.12.31 신설)

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간(2005.12.31 신설)

다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.(2005.12.31 신설)

○ 소득세법시행령 제168조 의 11 [ 사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위 ]

① 법 제104조의3 제1항 제4호 다목에서 "거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.(2005.12.31 신설)

13. 주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지[裸地(제1호 내지 제12호에 해당하지 아니하는 토지로서 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지를 말한다)]로서 주택 신축의 가능여부 등을 고려하여 재정경제부령이 정하는 기준에 해당하는 토지(660제곱미터 이내에 한한다)(2005.12.31 신설)

○ 소득세법시행규칙 제83조 의 4 [ 사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위 ]

(16) 영 제168조의11 제1항 제13호에서 “주택 신축의 가능여부 등을 고려하여 재정경제부령이 정하는 기준에 해당하는 토지”라 함은 법령의 규정에 따라 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 소재하지 아니하고, 그 지목이 대지이거나 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 토지( 「건축법」 제33조 의 규정에 따른 대지와 도로와의 관계를 충족하지 못하거나 동법 제49조의 규정에 따른 대지면적의 최소한도에 미달하여 건축허가를 받지 못하는 토지를 포함한다)를 말한다.(2005. 12.31 신설)

(17) 영 제168조의11 제1항 제13호 및 제16항의 규정을 적용함에 있어서 나지가 2필지 이상인 경우에는 당해 세대의 구성원이 제16항의 규정에 따른 토지를 선택할 수 있다. 다만, 제18항의 규정에 따른 무주택세대 소유 나지의 비사업용토지 제외신청서를 제출하지 아니한 경우에는 제16항의 규정에 따른 토지에 해당하는 필지의 결정은 다음 각 호의 방법에 의한다.

1. 1세대의 구성원 중 2인 이상이 나지를 소유하고 있는 경우에는 다음의 순서를 적용한다. (2005.12.31 신설)

가. 세대주 (2005.12.31 신설)

나. 세대주의 배우자 (2005.12.31 신설)

다. 연장자 (2005.12.31 신설)

2. 1세대의 구성원 중 동일인이 2필지 이상의 나지를 소유하고 있는 경우에는 면적이 큰 필지의 나지를, 동일한 면적인 필지의 나지 중에서는 먼저 취득한 나지를 우선하여 적용한다. (2005.12.31 신설)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면5팀-1696, 2007.05.29.

(사실관계)

- 경기도 부천시 원미구 소재 답 66㎡를 1988.5.31. 취득함.

- 상기 소재지 토지에 7년전 콘테이너를 설치하고 소형 가내공장 사업자에게 임대해 주고 있음.

(질의내용)

- 상기 토지 양도시 비사업용토지에 해당되어 양도소득세가 중과되는지 여부

1. 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임.

2. 위 1를 적용함에 있어 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 재산세가 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지의 경우 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 제4호 나목 규정에 따라 별도합산 또는 분리과세대상인 기간 동안은 비사업용 토지에서 제외되는 것임.

○ 서면5팀-106, 2007.01.09.

(사실관계)

- 1997.11월 자동차정비법 개업(쟁점토지 소재지외의 장소에 개인사업 영위)

- 2003.10월 진해시 지정 견인대행업자와 50:50으로 본인은 단종차량의 부품조달을 위해 폐차보관의 목적으로 별도의 하치장용 토지구입

* 견인대행업자는 견인업에 사용하기 위함이었으나, 부지의 면적 및 가격이 견인업자 단독으로 구입하기 어려웠으므로 본인과 이해관계가 상충되어 50％씩 소유함.

* 또한, 견인업체의 경우 시 허가사업제이므로 견인차 1대 이상 보유 및 차량 20대 이상 주차가능한 경우에만 허가가 이루어지나, 현실적으로 불법주차의 견인보관은 하루 20대를 초과하므로 넓은 부지의 확보가 필요함.

- 당해 구입한 토지에 대하여 본인 자동차정비업의 장부상 자산으로는 미등재

- 토지 사용내용 : 2003.10월부터 양도시점까지 토지 위 아스팔트 포장 및 자갈포장 후 폐차보관용 및 견인대행업자 차량보관소로 사용

* 견인업자의 경우 당해 토지소재지에 사업자등록을 하였으나, 본인의 경우 하치장 등록 및 사업자등록을 하지 아니하였음.

- 면적 : 토지 2,234㎡, 건물 39.01㎡ 중 본인 지분 50％

* 공부상 지목 : 답 1,592㎡, 공장용지 642㎡, 건물 39.01㎡

- 재산세 납부 현황

* 2005년 이전 : 답 1,592㎡ 분리과세, 공장용지 642㎡ 별도합산과세

* 2006.6.30. : 답 - 1,592㎡ 종합합산과세, 공장용지 - 530㎡ 별도합산과세, 112㎡ 종합합산과세

- 양도일자 : 2006.3.31.

(질의내용)

- 현재 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 제4호 나목에서 지방세법 제182조 제1항 제2호 및 제3호 즉, 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지는 종합합산과세대상 토지가 되어 양도소득세 신고시 비사업용토지에 해당되어 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 하여야 함.

- 하지만 본인 소유로 된 당시까지 과세된 재산세의 경우 분리과세 및 별도합산과세대상 토지였으나, 본인 양도일 이후 과세된 재산세는 종합합산과세 및 별도합산과세대상으로 과세내역이 바뀌었을 경우

- 당해 토지가 사업용토지인지 비사업용토지인지 여부를 직전 또는 소유당시 재산세 과세내역으로 판정할 것인지, 아니면 양도일 이후 변경된 재산세 과세내역으로 판정할 것인지 여부에 대한 질의임.

* 참고사항 : 시청 재산세과에서는 6월 1일 현재 사용되는 토지 등의 사용현황에 따라 재산세 부과하므로 이전 사용내역을 중요치 않다고 함.

「소득세법」 제96조 제2항 제8호 에서의 “비사업용토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6이 정하는 기간 동안 같은법 제104조의 3 제1항 제4호 나목( 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지)에 해당되는 경우에는 비사업용토지에서 제외되는 것으로서

귀 질의의 경우 기존 유사 질의회신문(서면5팀-215, 2006.9.25.; 서면4팀-1175, 2006.4.28.)을 참고하기 바람.

○ 서면4팀-1820, 2007.06.01.

(내용)

- 부동산 현황

ㆍ소재지 : ○○광역시 ○구 ○○동 ○○번지

ㆍ지목 : 주택 58.56㎡, 주택부수토지 820㎡(재산세가 비과세 되는 면적 117㎡포함)

- 부동산 취득상황 : 1979.6.9. 父가 토지의 소유지분 1/2을 취득하여 1979. 7.27. 주택을 개축하여 현재까지 거주중이며, 子는 1988.6.28. 동 토지 중 1/2 지분을 타인으로부터 취득하여 동일필지에 대하여 父子간 공유하고 있는 토지임.

- 상기 父子는 양도일 현재 별도세대를 구성하고 있으며, 父는 1세대 1주택에 해당하여 과세되는 주택부속토지의 면적은 다음과 같이 계산되어짐.

ㆍ父 소유지분 820㎡ × 1/2 － 58.56㎡(주택정착면적) × 5배 ＝ 117.2㎡

ㆍ子 소유지분 820㎡ × 1/2 410㎡

- 상기 토지는 양도일 현재까지 父가 계속하여 거주하고 있었으며, 법령의 규정에 따라 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 해당하지 아니하며, 그 지목이 대지로서 실직적으로 주택을 신축할 수 있는 토지로 소유면적비율대로 분할이 가능함.

- 비사업용 토지와 관련하여 子는 소득세법 제168조 의 11 제1항 제13호의 규정에 의한 무주택세대주임(법정요건 충족)

(질의)

- 상기 부동산을 양도하는 경우 과세되는 부속토지 중에서 父의 경우에는 주택정착면적의 5배를 초과하는 면적은 비사업용토지의 양도로 보고, 子의 경우에는 나지의 양도로 보아 사업용 토지의 양도로 볼 수 있는지 여부

1. 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3에서 규정하는 비사업용 토지에 해당하는 토지를 말하는 것임.

2. 위 1.을 적용함에 있어 「소득세법 시행령」 제168조 의 11 제1항 제13호의 규정에 의한 나지란 같은 조 같은 항 제1호 내지 제12호에 해당하지 아니하는 토지로서 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지를 말하는 것임.

○ 서면4팀 -4051, 2006.12.12.

[ 질의 ]

(사실관계)

- 2006.05.24부터 무주택 세대주로서 대전에 714.1㎡ 와 339.6㎡의 2필지의 나대지를 소유하고 있음.

- 상기 토지는 94년 임야로 상속받아 2004.02.27일 환지 확정되어 지목이 대지로 변경되었음.

(질의내용)

① 상기의 614.1㎡의 나지를 먼저 양도하는 경우 660㎡ 초과분에 대하여는 중과세율 및 장기보유특별공제가 배제되는 것인지 또는 전체에 대하여 배제되는 것인지?

② 상기 질의1에서 660㎡ 초과분만 중과세율이 적용된다면 당해 토지 양도후 2년이 경과한 후 나머지 339.6㎡의 토지를 양도할 경우 위의 법령에 따라 사업용 토지로 보는지요?

③ 2필지 모두 현재는 지목이 대지(2004.12.27 유성구청시행 토지구획정리사업에 의한 환지 확정)이나 94.09.10 상속받을시 지목이 임야였는데 양도소득세 중과세율 및 장기보유특별공제 배제 적용시기가 2009년 이후가 되는 것은 아닌지요?

④ 2006.05.24일 이후 무주택자였으므로 2008.05.24이후 80-13 714.1㎡의 나지를 양도하여도 사업용 토지로 인정받는 것은 아닌지요?

[ 회신 ]

「소득세법 시행령」제168조의6의 규정에 의한 비사업용 토지 해당여부를 판정함에 있어 같은 영 제168조의11 제1항 제13호 및 같은 법 시행규칙 제83조의4 제16항의 규정에 따른 "주택을 소유하지 아니한 1세대가 소유하는 1필지의 나지"를 양도하는 경우로서 소유 나지가 2필지 이상인 경우, 같은 규칙 같은 조 제17항 본문 및 제18항의 규정에 따른 '무주택세대 소유 나지의 비사업용토지 제외신청서'에 기재된 나지 중 토지의 소유자가 비사업용 토지 제외 적용을 받기 위해 선택한 필지의 660제곱미터 이내의 부분은 주택을 소유하지 아니한 기간 동안은 사업에 사용되는 토지로 보는 것이며, 동 선택한 필지의 660제곱미터 초과분 및 나머지 필지의 나지에 대하여는 사업에 사용되는 토지로 보지 않는 것입니다.

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