겸용주택 매매계약 후 잔금청산 전에 매수자가 용도변경 하는 경우 취득/양도시기

1. 질의내용 요약

- 아파트 1채와 겸용주택 1채를 소유하고 있는 거주자가 겸용주택에 대하여 양도계약을 체결한 후 잔금청산 전에 아파트를 양도하여 양도소득세를 자진신고 납부하고 매매 중인 겸용주택 1채만 보유하고 있는 상태에서

- 이 겸용주택의 매매계약 후 잔금청산 전에 매수자가 겸용주택의 주택부분에 대하여 전부 상업용으로 용도변경 하는 경우

- 양도일(잔금 청산일) 현재 주택에 해당하지 아니하여 양도소득세가 과세되는지 또는 계약당시를 기준으로 비과세되는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (1995. 12. 30 개정)

이하 생략

○ 소득세법 시행령 제162조

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정)

이하 생략

○ 소득세법 기본통칙 89-21

영 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-517,1997.03.07

1세대1주택에 해당되는 주택과 그 부수토지를 소유하던 본인의 그 주택과 부수토지를 양도하면서 양도계약후 매수자의 필요에 의해서 잔금청산전에 주택을 근린생활시설로 매수자가 공사를 하여 용도 변경하였을 경우 1세대1주택 비과세 여부의 판정을 양도일 현재를 기준하지만 양도일 이전에 매매특약에 따라서 1세대1주택 비과세 대상이 되는 주택을 근생으로 용도변경하였을 경우에도 매매계약일 현재를 기준으로 하여 1세대1주택 비과세 대상으로 판정할 수 있는지 질의함.

양도소득세가 비과세 되는 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정에 의한 1세대1주택의 판정은 원칙적으로 양도일 현재를 기준하는 것이나 매매계약의 특약사항으로 당해 주택의 매매대금을 청산하기 전에 매수자가 주택 외의 용도로 사용할 것을 약정한 경우에는 매매계약일 현재를 기준하여 판정할 수 있는 것임.

소득세법시행령 제154조