“계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우”에 해당하는지 여부

1. 사실관계

- ’ 16.11.18.

대전광역시 소재 A주택을 양도함(잔금수령)

- ’ 16.11.18.

같은 날 세종시 소재 B아파트 분양계약을 체결하고 계약금을 지급함

* 세종시는 ’17.8.3. 조정대상지역 지정

- ’ 19. 2.28.

B분양권에 따라 조정대상지역에 있는 B주택을 취득함

- 예정

B주택 양도

2. 질의내용

- 거주자가 분양권(B분양권) 매매 계약금을 지급하고 같은 날 주택(A주택)을 양도한 경우, ｢소득세법 시행령｣ 부칙(대통령령 제28293호, 2017.9.19.) 제2조 제2항제2호의 “계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우”에 해당하여 B주택 양도시 1세대1주택 비과세 거주요건이 면제되는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

부칙 <제28293호, 2017.9.19>

제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)

① 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항 ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택

2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)

3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택

4. 유사사례

○ 서면-2021-부동산-6007(2022.08.10.)

[ 답변내용 ]

무주택 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 주택(취득당시 조정대상지역에 소재함)을 양도하는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항제5호에 따라 1세대1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니하는 것입니다.

○ 서면-2020-법령해석재산-2693(2021.01.11)

[ 답변내용 ]

거주자가 분양권(A분양권)에 대한 계약금을 지급하고 같은 날에 주택(B주택)을 취득한 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항 제5호의 “계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우”에 해당하지 아니하는 것입니다.

소득세법 제89조 · 소득세법시행령 제154조