기존조합원이 재건축 입주권을 양도한 경우의 양도차익 산정방법

1. 질의내용 요약

(사실관계)

- 2001.3.23 아파트 재건축조합설립인가일

- 2002.1.14 사업계획승인일

- 2003.6.28 상가 부수토지(재건축 상가 입주권) 양도일

- 기존 건물 취득일은 의제취득일 이전으로 취득가액이 불분명함

- 재건축입주권을 양도한 경우 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항 에 의하는 것으로, 동법 시행령 제2항이 산식에서 “기존건물과 그 부수토지의 평가액”이라 함은 주택건설촉진법에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격에 의하는 것으로 규정되어 있음

(질의)

이 때 사업계획승인일 현재 평가액이 없고 최초 재건축 조합설립인가일 당시에 감정한 가액이 있는 경우 당해 감정가액에 사업시행일 현재의 기준시가를 분모로, 기존건물과 부수토지의 취득일 현재의 기준시가를 분모로 하여 계산이 가능한지 또는 2003.6.28. 양도당시 실지양도가액을 기준으로 소득세법 시행령 제176조 의 2 제2항 제2호의 환산취득가액으로 계산할 수 있는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제100조

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법시행령 제166조

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다. (2005. 2. 19. 개정)

1. 청산금을 납부한 경우 (2001. 12. 31 개정)

［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］

2. 청산금을 지급받은 경우 (2001. 12. 31 개정)

［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.

취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조

기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

그 부수토지 × ─────────────────────────

의 평가액 관리처분계획인가일(*사업계획승인일) 현재 기존 건물과 그 부수

토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

③ 제1항 제1호제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다 . (2005. 5. 31. 개정)

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 도시 및 주거환경정비법 제48조

① 사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 종료된 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 기존의 건축물을 철거하기 전에 제46조의 규정에 의한 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장군수에게 신고하여야 한다. (2002. 12. 30 제정)

1. 분양설계 (2002. 12. 30 제정)

2. 분양대상자의 주소 및 성명 (2002. 12. 30 제정)

3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 (2002. 12. 30 제정)

4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 (2002. 12. 30 제정)

5. 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기 (2002. 12. 30 제정)

6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

7. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항

⑤ 주택재개발사업에서 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 재산을 평가할 때에는 다음 각호의 방법에 의한다. (2002. 12. 30 제정)

1. 제1항 제3호의 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액은 시도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되, 시장군수가 추천하는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가 의견을 참작하여야 한다. (2005. 1. 14. 개정 ; 지가공시및토지등의평가에관한법률 부칙)

2. 제1항 제4호에 규정된 사항중 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 시장군수가 추천하는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금 액을 산술평균하여 산정한다. (2005. 1. 14. 개정 ; 지가공시및토지등의평가에관한법률 부칙)

3. 제1호 및 제2호의 규정에 불구하고 관리처분계획을 변경중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격 은 사업시행자 및 토지등의 소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다. (2002. 12. 30 제정)

⑥ 주택재건축사업에서 사업시행자가 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 재산에 대하여 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 제5항 각호의 규정을 준용하여 할 수 있다. (2005. 1. 14. 개정 ; 지가공시및토지등의평가에관한법률 부칙)

⑦ 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2002. 12. 30 제정)

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재산46014-163,2001.02.14

도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 부수토지를 제공하고 취득한 입주권을 2001. 1. 1 이후 양도하는 경우, 당해 입주권의 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항 에 의거 기존부동산의 양도차익과 입주권프리미엄으로 구분하여 산정한 후 합산한 가액으로 하는 것임. 이 경우 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간에 따라 기존부동산의 양도차익에서 공제할 수 있는 것임

○ 서면4팀-38,2005.1.5

주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 조합의 조합원이 당해 조합에 기존의 건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 상가입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항 의 규정에 따라 산정하는 것 이며, 동 상가입주권을 2001년도에 양도하는 경우에도 이를 적용할 수 있는 것임

○ 서면4팀-1873,2004.11.19

소득세법시행령 제166조 의 입주권 양도차익 계산시 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 재건축 시행당시 재건축조합에서 종전주택을 감정한 가액 195,000,000원(감정가액이 사업인가 관청 등에 제출되었음)인지 아니면 새로 신축되는 아파트의 일반 분양가액(313,170,000원)에서 추가로 조합에 납부해야 할 청산금(63,010,000원)을 차감한 금액인 250,160,000원인지

도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 부수토지를 제공하고 취득한 입주권을 양도한 경우 당해 입주권의 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항 에 의하는 것이며, 이 경우 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법(현행 도시및주거환경정비법)에 의한 사업계획에 의하여 정 하여진 가격에 의하는 것이며, 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의하는 것임

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 국심2005서1808,2005.07.21

도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우, 양도차익은 분양권 프레미엄과 부동산 양도차익을 합하여 산정하는 것임

* 2000.12.29. 대통령령 제17032호로 개정된 소득세법 시행령 제166조 는 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우, 그 조합원의 양도차익은 분양권 프레미엄과 부동산 양도차익을 합하여 산정하도록 명문화하고, 2001.1.1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용하도록 하였음

○ 국세청 재산세과-3699,2004.12.29

주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 상가 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항 의 규정에 따라 산정하는 것이며, 위 상가 입주권을 2001년도에 양도하는 경우에도 이를 적용할 수 있음

주택 재건축조합원의 기존건물 및 부수토지가 사업계획승인 등으로 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변환되었으나, 재건축 입주권 양도시점에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이 없거나 청산금 납부 및 수령가액이 미결정된 경우의 소득세법시행령 제166조 제1항 내지 제3항의 취득가액 산정 등에 대하여는 현재 재정경제부에 질의 중에 있음을 알려드리며,

서울행정법원 2003구단 5191(2004.4.27)에서는 이 경우 소득세법 제96조제1항 단서 제 2호, 제97조, 제100조제1항의 규정에 따라 양도차익을 산정하는 것으로 판결하고 있음

소득세법시행령 제166조 · 도시 및 주거환경정비법 제48조 · 소득세법시행령 제176조 · 소득세법 제100조 · 소득세법 제96조