임차인이 부담한 건출신축비의 필요경비 산입여부

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

토지 소유자로부터 토지사용 승낙을 받아 건물을 신축한 후 일정기간(5년) 무상으로 사용한 후 토지 소유자에게 건물을 반환하는 조건으로 임대차계약을 맺었으며, 구체적인 계약조건은 다음과 같음.

- 임대차계약기간 : 5년

- 임대차계약조건 :

․ 토지에 대한 임차료는 매월 임대인(토지소유주)에제 지급한다.

․ 당해 토지 위에 지상건물을 신축하되 건축주 명의는 토지 소유주로 하고, 건축비상당액은 임차인이 부담한다.

․ 당해 신축건물에 대한 소유권은 토지소유주인 임대인에게 귀속한다.

․ 임차인은 건물이 준공된 날로부터 5년간 당해 건물을 무상으로 사용하되 계약 기간이 지난 후에는 동 건물을 조건없이 임대인에게 반환한다.

․ 건물신축에 있어서 시공업체와의 공사도급계약은 임대인과 임차인이 공동명 의로 체결하되 건축비상당액은 임차인이 시공업체의 통장으로 직접 입금한다 .

○ 질의내용

질의1 . 임차인이 부담한 건축비상당액에 대하여 임차인이 임대차기간동안 감가상각하는 것인지 아니면 임대차계약기간 종료시점에 전액을 일시에 상각하는 것인지

질의2 . 임차인이 시공업체에 지급하는 공사비를 온라인 송금하는 경우, 온란인입금증이 법적증빙으로 인정되는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제24조

① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. (1994. 12. 22 개정)

② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액 에 의하여 계산한다. (1994. 12. 22 개정)

○ 소득세법 제39조

① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도 로 한다. (1994. 12. 22 개정)

○ 소득세법 시행령 제51조

① 부동산임대소득에 대한 총수입금액의 계산에 있어서 선세금 에 대하여는 그 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 연도의 합계액을 그 총수입금액으로 한다 .

③ 사업소득에 대한 총수입금액의 계산은 다음 각호에 의한다.

4. 사업과 관련하여 무상으로 받은 자산의 가액과 채무의 면제 또는 소멸로 인하여 발생하는 부채의 감소액 은 총수입금액에 이를 산입 한다. 다만, 법 제26조 제2항의 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 제27조

① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용 으로서 일반적으로 용인되는 통상 적인 것의 합계액으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)

② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (1994. 12. 22. 개정)

③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994.12.22.개정)

○ 소득세법 제160조 의 2

② 제1항의 경우 부동산임대소득 또는 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자 (법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증빙서류를 수취하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다 . (2006. 12. 30. 개정)

1. 제163조 및 「법인세법」 제121조 의 규정에 의한 계산서 (2006. 12. 30. 개정)

2. 「부가가치세법」 제16조 의 규정에 의한 세금계산서 (2006. 12. 30. 개정)

3. 「여신전문금융업법」에 의한 신용카드매출전표 (신용카드와 유사한 것으로서 대통 령령이 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증빙서류를 포함한다)(2006.12.30.개정)

4. 현금영수증 (2006. 12. 30. 신설)

○ 소득세법 시행령 제208조 의 2

① 법 제160조의 2 제2항 단서에서 “ 대통령령이 정하는 경우 ”라 함은 다음 각 호의 경우를 말한다. (2007. 2. 28. 개정)

1. 공급받은 재화 또는 용역의 거래건당 금액(부가가치세를 포함한다)이 다음 각 목의 구분에 따른 금액 이하인 경우 (2007. 2. 28. 개정)

가. 2007년 12월 31일까지 : 5만원 (2007. 2. 28. 신설)

나. 2008년 1월 1일부터 2008년 12월 31일까지 : 3만원 (2007. 2. 28. 신설)

다. 2009년 1월 1일 이후 : 1만원 (2007. 2. 28. 신설)

9. 기타 재정경제부령이 정하는 경우 (1998. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행규칙 제95조 의 2

영 제208조의 2 제1항 제9호에서 “ 기타 재정경제부령이 정하는 경우 ”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. (2007. 4. 17. 개정)

터 주택임대용역 을 공급받은 경우 (1999. 5. 7. 신설)

8의 4. 부동산임대용역을 제공받은 경우로서 「부가가치세법 시행령」 제49조 의 2 제1항의 규정을 적용받는 전세금 또는 임대보증금에 대한 부가가치세액을 임차인이 부담 하는 경우 (2005. 3. 19. 개정)

9. 다음 각목의 1에 해당하는 경우로서 공급받은 재화 또는 용역의 거래금액을 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제2조 제1호 의 규정에 의한 금융기관을 통하여 지급한 경우로서 과세표준확정신고서에 송금사실을 기재한 경비 등의 송금명세서를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하는 경우 (2005. 3. 19. 개정)

가. 「부가가치세법」 제25조 의 규정을 적용받는 사업자(->간이과세자)로부터 부동산임대용역을 공급받은 경우 (2005. 3. 19. 개정)

나. 관련 예규 ( 예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례 등 )

○ 서면1팀-1078, 2005.09.12

임차인 이 임대차계약에 의하여 부담한 자본적 지출에 해당하는 건물개수비 등은 임차인의 선급비용 에 해당하는 것으로 임차기간에 안분하여 손금에 산입 하는 것이고, 이 경우 임대인 은 동 자본적 지출액 상당액을 당해 임대자산의 원본에 가산하여 감가상각 함과 동시에 선수임대료로 계상한 건물개수비 등 상당액을 임대기간에 안분하여 수익으로 처리 하는 것임.

○ 소득46011-21069, 2000.08.14

부동산임대사업자가 임차인으로부터 반환의무 없이 받는 시설비는 소득세법 제24조 제1항 의 규정에 의하여 총수입금액에 산입하는 것이며, 당해 시설비로 취득하는 임대사업용 시설물( 법인세법시행규칙 별표5의 건축물은 제외)에 대하여는 같은법시행규칙 제32조 제1항의 규정에 의하여 법인세법시행규칙 별표6의 업종별 자산의 기준내용연수에 따라 감가상각비를 계산하여 필요경비에 산입하는 것임.

○ 소득1264-2372, 1981.07.04

임대차계약시 임차인이 지출한 수리비나 개축비에 대하여 이를 임대인이 보상하여 준다는 조건이나 계약이 없는 경우라 하더라도 개축에 지급된 금액이 상당하고 개축으로 인하여 자산의 가액이 현저히 증가한 경우에는 그 증가한 금액상당액은 부동산 소득의 총수입금액에 산입하는 것임.

○ 소득46011-21135, 2000.09.06

사업자가 다른 사업자(법인 포함)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표를 수취하여야 함. 따라서 사업자가 아닌 자로부터 재화 또는 용역을 공급받는 경우에는 그러하지 아니함. 또한 사업자로부터 재화 또는 용역을 공급받는 경우에도 그 재화 또는 용역의 거래건당 금액(부가가치세 포함)이 10만원 미만인 경우 등 소득세법시행령 제208조 의 2 제1항 각호에 해당하는 경우 및 같은법 시행규칙 제95조의 2 각호에 해당하는 경우에는 그러하지 아니함.

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