주택건설업법인의 비상장주식을 평가하는 경우
재재산46014-47 (2002. 2. 22.)
- 종류
- 예규
- 안건번호
- 재재산46014-47
- 회신일
- 2002. 2. 22.
- 소관
- 국세청
주택건설업법인 비상장주식의 1주당 순자산가치는 평가기준일 현재 법인이 보유한 자산(재고자산인 용지 포함)을 상속세 및 증여세법 규정에 따라 평가한 가액에서 부채를 차감하여 산정한다. 질의는 주택건설업체가 보유한 회사 땅(용지)을 평가할 때 분양원가로 대체되기 전·후의 장부가액과, 용지 전체 또는 원가투입률을 반영한 시가 중 어느 것을 순자산가액에 가감하는지(갑·을·병설)를 물었다. 예규는 특정 설을 채택하기보다 순자산가치의 기본 산정원리, 즉 재고자산을 포함한 보유자산 전체를 당시 상증세법상 평가액으로 반영한 뒤 부채를 차감한다는 원칙을 제시하였다.
【요지】
1주당 순자산가치의 산정은 평가기준일 현재 당해 법인이 보유하고 있는 자산(재고자산을 포함함)을 상속세 및 증여세법 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감하는 것임
【전문】
[ 질 의 ]
상속증여세법상 비상장주식의 순자산가치를 구함에 있어서 주택건설업체가 보유하는 용지를 평가함에 있어 장부가액과 시가와의 차액을 순자간가액에 차가감하게 되어 있는데
주택건설업체가 보유하는 용지의 경우 분양분에 대해서는 건축부분의 공사진행률만큼은 분양원가에 대체되어 장부상가액에서 차감되는데(용지의 가액은 변동이 있으나 용지 자체에 대한 소유권이전이나 면적에는 변동이 없음)
이때 비교대상이 되는 장부가액과 시가는 어떤 가액을 말하는지 다음 여러 설이 있어 질의함
〈갑설〉 분양원가에 대체된 후의 대차대조표상의 장부가액과 원가투입률을 반영한 시가[용지 전체 면적에 대한 시가×(1－원가대체율)]과의 차액을 순자산가액에 차가감함
〈을설〉 용지의 당초 취득가액＋자본지출액, 즉 분양원가에 대체되기전의 장부가액과 용지 전체에 대한 시가(공시지가)와의 차액을 순자산가액에 차가감함
〈병설〉 분양원가에 대체된 후의 대차대조표상 장부가액과 용지 전체에 대한 시가(공시지가)와의 차액을 순자산가액에 차가감하고, 아파트 분양으로 인해 주택건설업체가 평가기준일까지 받기로 한 계약금 및 중도금의 합계액중 토지가 차지하는 부분에 대하는 부채에 가산
【관련법령】
상속세및증여세법 제63조 · 상속세및증여세법 제60조 · 상속세 및 증여세법 시행령 제55조 · 법인세법시행령 제69조
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