상속주택과 일반주택을 보유 중 일반주택 양도시 비과세 여부 등

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 부친 소유의 일산 신도시 소재 주택에 96년 5월부터 같이 생활하면서 97년 1월 본인 명의로 서울 소재 15평 아파트를 취득하였으며 2000년도에 부친 사망으로 일산 소재 주택을 상속받아 2주택이 됨.

○ 질의내용

- 서울 소재 아파트를 양도하는 경우 비과세 적용 여부와 상속주택을 양도하는 경우 과세 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 제154조

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제155조

② 상속받은 주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정)

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정)

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정)

3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 (1997. 12. 31. 개정)

4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) (1997. 12. 31. 개정)

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재재산-938, 2006.08.04

소득세법시행령 제155조 제2항 의 규정에 의하여 “상속받은 주택”과 그밖의 주택(일반주택이라 함)을 국내에 각 1개씩 소유하다 일반주택을 양도하는 경우에는 일반주택 1개를 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 적용하나, 동일세대원으로부터 상속받은 주택은 “상속받은 주택”으로 볼 수 없어 위의 규정이 적용되지 않음.

○ 서면4팀-229 (2006.02.07)

세대를 달리하는 피상속인으로부터 상속받은 주택과 그 밖의 주택(이하 ‘일반주택’이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정을 적용하는 것이나, 동일세대원간에 상속으로 소유권이 이전된 귀 질의의 경우에는 그러하지 아니하는 것임.

○ 서면4팀-1950 (2005.10.21)

별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택(피상속인이 상속개시당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제2항 의 선순위 1주택에 한한다)과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택의 비과세를 판정하는 것으로서, 양도하는 일반주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천, 5대신도시의 경우 2년 이상 거주요건을 추가 충족)인 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)되는 것이나, 당해 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 1세대 2주택자에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임.

○ 서면4팀-3123, 2006.09.12

1. 「소득세법」 제96조 제2항 제9호 및 같은법 시행령 제162조의 2 제5항 규정에 의하여 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 2006.1.1. 이후 양도하는 경우 양도소득세는 실지거래가액에 의하여 과세되는 것임.

2. 2주택을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제가 배제되고 양도소득세의 중과세율(50％)이 적용되는 「소득세법」 제95조 제2항 및 같은법 제104조 제1항 제2호의 5 규정은 2007.1.1. 이후 양도하는 주택부터 적용되는 것이나, 같은법 시행령 제167조의 5 제1항 제2호 및 제9호에 해당하는 1주택을 양도하는 경우에는 같은법 제104조 제1항 제2의 5에 규정하는 중과세율(50％)이 적용되지 않는 것임.

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