여객자동차운송사업자 등에게 임대하는 경우 비사업용 토지 판정

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2002.06. 甲, 乙, 丙, 丁 등 4명, 서울 소재 부동산 취득(대지 1,546.1㎡, 도로 588.2㎡, 건물-사무실 168㎡ 및 차고 42㎡) 및 부동산임대업 개시

- 세입자 현황은 다음과 같음

․ (주)AAAA(렌트카 회사) : 2002.07.10. ~ 2006.07.09.

․ BBBB(주)(렌트카 회사) : 2006.08.07. ~ 2009.08.06.

․ CCCC(주)(일반택시회사) : 2008.10.01. ~ 현재(계약기간(2015.09.30.) 안에 있음)

- 상기 대지에 대한 재산세는 취득시부터 현재까지 「지방세법」제106조제1항제2호 및 같은 법 시행령 제101조제3항제1호에 따라 별도합산과세(2004년 이전 종합토지 세 과세내용은 구청에서 발급 및 조회 불가하나, 과세대장의 토지형태 번호가 현재와 동일하게 ‘200번대’로 서 별도합산되었음을 추정할 수는 있다고 함)되었으며,

- 상기 도로에 대해서는 「지방세 법」제109조제3항제1호에 따른 재산 세 비과세를 적용받음(2011년 이후분부터 토지분 재산세 과세대상 물건으로 등재되어 있으며, 그 전 재산세 또는 종합토지세 부과내용은 확인되지 않음)

- 향후 상기 부동산을 양도할 예정

○ 질의내용

「소득세법」제104조의 3의 규정에 따른 비사업용 토지 여부를 판정할 때

(질의 1) 상기 토지 는 「여객자동차 운수사업법」을 적용받는 택시회사 및 자동차대여 사업자에게 임대하는 토지로서 대지에 대해서는 「지방세법」제106조제1항제2호에 따른 재산 세 별도합산과세를, 도로에 대해서는 「지방세법」제109조제3항제1호에 따른 재산 세 비과세를 적용받은 바, 상기 물건 전부를 비 사업용 토지에서 제외되는 것으로 볼 수 있는지

(질의 2) 토지 임차인이 「여객자동차 운수사업법」을 적용받는 택시회사인 경우에도 상기 토지 전부에 대해서 재산세 별도합산과세 또는 비과세 적용을 받았으므 로 비사업용 토지에서 제외되는 것을 볼 수 있는지

(질의 3) 상기 물건의 2012년 수입금액비율(1.5121%, 수입금액 188백만원, 기준시가 12,467백만원)이 「소득세법 시행령」제168조의11제1항제2호 다목에 따른 비율(100분의 3)에 미달하는 바, 사업용 토지로 볼 수 없는지

(질의 4) 상기 토지에 대해서 2004년까지는 「지방세법」상 종합토지세 별도합산과세를, 2005년부터 는 같은 법에 따라 재산세 별도합산과세 또는 비과세를 적용받은 바, 상기 토지 전부에 대해서 사업용 토지로 볼 수 있는지

(질의 5) 상기 토지에 대해서 2002.7.10. ~ 2008.8.31.까지는 「여객자동차 운수사업법」에 따른 자동차 렌트회사에 임대하였고, 2008.10.1.부터는 같은 법에 따른 택시회사에 임대하는 중에 있는 바, 임대차기간 만료(2015.9.30.) 후 공실인 상태 에서 양도하는 경우 비사업용 토지로 보는 것인지

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제104조의 3

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토 지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나 에 해당하는 토지를 말한다.

1. ~ 3. 생략

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

가. 「지방세법」 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 나. 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대 상 또는 분리과세대상이 되는 토지

다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제168조의 6

법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다 음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기 간의 계산은 일수로 한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제168조의 7

법 제104조의 3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황 에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다.

(이하 생략)

○ 지방세법 제106조

① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별 도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

가. 이 법 또는 관계 법령에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

나. 이 법 또는 다른 법령에 따라 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하 는 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다 음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

나. 차고용 토지 , 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토 지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

(이하 생략)

○ 지방세법 제109조

①․② 생략

③ 다음 각 호에 따른 재산(제13조제5항에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여 는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령으로 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산(제3호 및 제5호의 재산은 제외한다) 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 재산세를 부과한다.

1. 대통령령으로 정하는 도로 ·하천·제방·구거·유지 및 묘지

(이하 생략)

○ 지방세법 시행령 제101조

①․② 생략

③ 법 제106조제1항제2호나목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 「여객자동차 운수사업법」 또는 「화물자동차 운수사업법」에 따라 여객 자 동차운송사업 또는 화물자동차 운송사업의 면허ㆍ등록 또는 자동차대여사업 의 등록을 받은 자가 그 면허ㆍ등록조건에 따라 사용하는 차고용 토지로서 자동차운송 또는 대여사업의 최저보유차고면적기준의 1.5배에 해당하는 면적 이내의 토지

(이하 생략)

○ 지방세법 시행령 제108조

① 법 제109조제3항제1호에서 "대통령령으로 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지 및 묘지"란 다음 각 호에서 정하는 토지를 말한다.

1 . 도로: 「도로법」에 따른 도로와 그 밖에 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공할 목적으로 개설한 사설 도로. 다만, 「건축법 시행령」 제80조의2 에 따른 대지 안의 공지는 제외한다.

(이하 생략)

○ 여객자동차 운수사업법 제2조

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "자동차"란 「자동차관리법」 제3조 에 따른 승용자동차와 승합자동차를 말한 다.

2. "여객자동차 운수사업"이란 여객자동차운송사업, 자동차대여사업, 여객자동차터미널사업 및 여객자동차운송가맹사업을 말한다.

3. "여객자동차운송사업"이란 다른 사람의 수요에 응하여 자동차를 사용하여 유 상(有償)으로 여객을 운송하는 사업을 말한다.

4. "자동차대여사업"이란 다른 사람의 수요에 응하여 유상으로 자동차를 대여(貸與)하는 사업을 말한다.

(이하 생략)

○ 여객자동차 운수사업법 제3조

① 여객자동차운송사업의 종류는 다음 각 호와 같다.

1. 노선(路線) 여객자동차운송사업: 자동차를 정기적으로 운행하려는 구간(이하 "노선"이라 한다)을 정하여 여객을 운송하는 사업

2. 구역(區域) 여객자동차운송사업: 사업구역을 정하여 그 사업 구역 안에서 여 객을 운송하는 사업

② 제1항제1호 및 제2호의 여객자동차운송사업은 대통령령으로 정하는 바에 따 라 세분할 수 있다.

○ 여객자동차 운수사업법 제4조

① 여객자동차운송사업을 경영하려는 자는 사업계획을 작성하여 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관의 면허를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 여객자동차운송사업을 경영하려는 자는 사업계획을 작성하여 국토 교통부령으로 정하는 바에 따라 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자 치 도지사(이하 "시·도지사"라 한다)의 면허를 받거나 시·도지사에게 등록하여야 한 다.

(이하 생략)

○ 여객자동차 운수사업법 제28조

① 자동차대여사업을 경영하려는 자는 사업계획을 작성하여 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시·도지사에게 등록하여야 한다.

② 제1항에 따른 자동차대여사업의 결격사유에 관하여는 제6조를 준용한다.

○ 여객자동차 운수사업법 제29조

자동차대여사업의 등록기준이 되는 자동차 대수, 보유 차고 면적, 영업소, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

○ 여객자동차 운수사업법 시행령 제3조

법 제3조제2항에 따라 여객자동차운송사업은 다음 각 호와 같이 세분한다.

1. 생략

2. 구역 여객자동차운송사업

가.․나. 생략

다. 일반택시운송사업: 운행계통을 정하지 아니하고 국토해양부령으로 정하는 사업구역에서 1개의 운송계약에 따라 국토해양부령으로 정하는 자동차를 사용하여 여객을 운송하는 사업. 이 경우 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 경형ㆍ소형ㆍ중형ㆍ대형ㆍ모범형 및 고급형 등으로 구분한다.

(이하 생략)

○ 여객자동차 운수사업법 시행규칙 제14조

① 법 제5조제1항에 따라 여객자동차운송사업자(이하 "운송사업자"라 한다)가 갖추어야 할 최저 면허기준 자동차 대수, 보유 차고 면적, 운송부대시설 등(이 하 "시설등"이라 한다)의 기준은 별표 2와 같다 .

(이하 생략)

○ 여객자동차 운수사업법 시행규칙 제61조

법 제29조에 따른 자동차대여사업의 등록기준은 별표 6과 같다.

○ 여객자동차 운수사업법 시행규칙

[별표 2]

여객자동차운송사업의 면허기준 (제14조제1항 관련)

1. 면허기준 대수

업종

지역별 자동차 면허기준 대수

특별시

광역시

시

군

가. 시내버스운송사업

40대 이상

40대 이상

30대 이상

-

나. 농어촌버스운송사업

-

-

-

10대 이상

다. 시외버스운송사업

-

-

30대 이상

30대 이상

라. 일반택시운송사업

50대 이상

30대 이상

(부산광역시의 경우 50대 이상)

30대 이상

10대 이상

(이하 생략)

2. 보유 차고의 면적기준

업종

대당 면적(최저)

가. 시내버스운송사업, 농어촌버스운송사업 및 시외버스운송사업

1) 대형

2) 중형

3) 소형

36㎡～40㎡

23㎡～26㎡

15㎡～18㎡

나. 택시운송사업

1) 일반택시

2) 개인택시

13㎡～15㎡

10㎡～13㎡ (다만, 관할관청은 해당 지역의 교통상황과 주차 여건 등을 고려하여 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 개인택시에 대하여는 보유 차고의 면적기준을 적용 하지 아니할 수 있다)

(이하 생략)

○ 여객자동차 운수사업법 시행규칙

[별표 6] <개정 2010.11.15>

자동차대여사업의 등록기준(제61조 관련)

항목

등록기준

1. 등록기준 대수

50대 이상

2. 보유 차고의 면적기준

(대당 최저면적)

가. 승용 차: 13㎡～16㎡

나. 소형승합자동차: 15㎡～18㎡

다. 중형승합자동차: 23㎡～26㎡

3. 사무실(주사무소 및 영업소)

수익금 및 배차의 관리 등 대여사업의 수행에 필요한 사무설비 및 통신시설을 갖출 것

(이하 생략)

○ 서면인터넷방문상담5팀-572, 2008.03.19 .

<재산세 별도합산되는 주차장용토지의 비사업용토지 여부>

귀 질의의 경우, 「소득세법」 제104조의3 규정을 참고하시기 바람

○ 서면인터넷방문상담4팀-1582, 2007.05.11 .

<화물자동차운송사업자의 차고용 토지로 사용되는 토지의 비사업용토지 여부>

1. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 「같은법 시행령」 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 「같은법」 제104조의 3제1 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것입니다.

2. 위 2를 적용함에 있어 「화물자동차운수사업법」에 의하여 화물자동차운송사업 의 면허 · 등록을 받은 자가 그 면허 · 등록조건에 따라 사용하는 차고용 토지로 「지방세법 시행령」제131조의 2 제3항 제2호의 규정에 의하여 재산세가 별도합 산과세대상이 되는 토지의 경우「소득세법」제104조의 3 제1항 제4호 나목 규정에 따라 별도합산 과세대상인 기간 동안은 비사업용토지에서 제외 되는 것입니다.

○ 서면인터넷방문상담4팀-1701, 2006.06.13 .

<여객자동차운송사업자가 사용하는 주차장용 토지의 비사업용 토지에 해당 여부>

소득세법 제96조제2항제8호 및 제104조제1항제2호의7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의3에서 규정하는 비사업용 토지에 해당하는 토지를 말하 는 것이며, 지방세법 시행령 제131조의2 제3항제2호 에 해당하는 토지는 별도합산과 세대상이나 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 사실 판단할 사항 입니다.

○ 서면인터넷방문상담4팀-1272, 2008.05.26 .

<재산세가 비과세되고 도로로 사용되는 토지의 비사업용 여부>

1.「소득세법」제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용토지”라 함은 당 해 토지를 소유하는 기간 중 「같은법시행령」 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 「같은법」 제104조의 3 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것입니다.

2. 위 “1”을 적용함에 있어 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세 가 비과세되거나 면제되는 토지의 경우 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 제4호 가목 규정에 따라 비과세 또는 면제되는 기간 동안은 비사업용 토지에서 제외 되는 것입 니다.

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