건설회사에 공사비로 대물변제한 경우 공사원가 여부

1. 질의내용 요약

o 건축주 13명이 현재 2층 상가 건물을 8층으로 재건축하려고 하는데 건축주의 자금사정이 좋지 않아 건설회사에 지급해야 할 공사비를 4층부터 8층까지의 건물과 부속 토지를 제공하려고 함.

o 이 경우 당초 건축주와 건설회사가 공사계약을 할 때부터 공사비는 책정되지 않고 대물변제(4~8층 상가)로 한다고 되어 있을 때 건축주가 계상해야 할 공사원가는 무엇인지 여부와 건설회사의 공사수입금액을 건축주가 계상하는 공사원가와 동일하게 책정되는지 여부.

o 공사원가 총액이 책정되어 졌다면 기존건물의 철거비용과 토지 정지비 등은 토지원가로 계상해야 하는데 철거비용과 정지비 등은 어떻게 따로 분류해 내는지 여부.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 및 참고예규

○ 소득세법 제27조

① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (1994.12.22. 개정)

③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제24조

① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. (1994.12.22. 개정)

② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다. (1994.12.22. 개정)

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 및 참고예규

③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994.12.22. 개정)

나. 관련 예규

○ 재소득46073-56, 1999.04.07.

부동산매매업자가 토지매립 및 정지에 대한 공사비를 대물변제한 경우 대물변제한 토지에 대한 부동산매매업자의 총수입금액은 소득세법 제24조 제1항 ·제2항 및 동법시행령 제48조 제11호의 규정에 의하여 당해 대물변제한 토지의 소유권이전등기일 또는 사용수익일 현재의 시가를 말하는 것임.

○ 서면1팀-236, 2006.02.21.

자기소유의 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위하여 기존건축물을 철거하는 경우 기존 건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적지출로 하여 새로운 건축물의 취득원가에 산입하는 것임.

○ 서면2팀-504, 2006.03.16.

법인으로 등록한 재건축조합으로 기존주택 20세대의 아파트를 재건축하여 24세대로 증축하여 기존조합원 20인으로부터 세대당 각 71,000천원의 분담금과 나머지 4세대를 공사대금조로 시공사와 계약한 경우

(질문) 시공사에 건축비로 추가분담금 외에 4세대를 대물로 지급하는 경우 조합의 공사비는 추가분담금과 대물변재한 4세대의 시가를 합한 금액으로 하는지 여부

나. 관련 예규

정비사업조합이「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 당해 정비사업에 관한 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 「법인세법」 제3조 제2항 의 규정에 의한 수익사업이 아닌 것으로 보는 것이며, “정비사업조합”이 공사대금을 대물로 변제하는 경우 공사원가는 대물변제 당시의 시가를 적용하는 것으로 시가는 법인세법 시행령 제89조 규정을 순차 적용하며, 비영리법인이 수익사업을 영위하는 경우에는 법인세법 제113조 규정에 따라 자산ㆍ부채 및 손익을 당해 수익사업에 속하는 것과 수익사업이 아닌 기타의 사업에 속하는 것을 각각 별개의 회계로 구분하여 경리하여야 하는 것임.

○ 제도46012-10731, 2001.04.23.

귀 질의의 경우 법인이 매출채권의 일부를 대물변제(수산물)받은 자산은 그 시가상당액을 채권액의 회수로 보는 것이며, 이 경우 상품성 있는 대물변제자산은 그 처분시 영업의 수입금액으로 이를 처리하는 것임.

○ 재일46014-2748, 1994.10.25.

1. 2인 이상이 상호 출자하여 공동사업을 경영함에 있어서, 당해 출자자가 주택 부수토지의 일부를 현물출자하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 경우에는 소득세법 제4조 제3항 의 규정에 따라 토지의 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것이며,

2. 당해 공동사업자가 주택신축판매업자로서 외주로 공사한 건설자에게 신축한 국민주택규모 이하인 주택으로 대물변제한 경우, 그 변제가액은 건설업의 총수입금액으로써 종합소득세 과세대상이 되는 것임.

또한, 이때에 대물변제 받은 주택을 시공자가 매도한 가액은 시공자의 건설업 총수입금액이 되는 것임.

법인세법시행령 제89조 · 소득세법 제4조 · 소득세법 제24조 · 소득세법 제27조 · 법인세법 제113조 · 법인세법 제3조